Bình luận Bộ Luật Dân sự 2015 – Quyền đối với bất động sản liền kề

Chương XIV QUYỀN KHÁC ĐỐI VỚI TÀI SẢN

Mục 1. QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ

Điều 245. Quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).

Bình luận

Điều luật này định nghĩa như thế nào là quyền đối với bất động sản liền kề. Lối định nghĩa dựa trên bản chất của sự việc hiện tượng đã giúp cho khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề trở nên ngắn gọn xúc tích nhưng lại khái quát hơn so với cách định nghĩa tại Bộ Luật Dân sự 2005.

Trong Bộ Luật này nhà làm luật đã định nghĩa rằng quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền). Như vậy yếu tố bắt buộc để làm phát sinh quyền này phải chính là sự tồn tại của ít nhất 2 bất động sản và việc khai thác một bất động sản bắt buộc phải thực hiện trên bất động sản còn lại mới thực hiện được quyền khai thác đó.

Cách định nghĩa trong Bộ Luật cũ lại theo hướng liệt kê nhưng không bao gồm một số quyền đối với bất động sản liền kề bên cạnh việc ít nhiều cũng có chỉ ra tính chất của quyền này, cụ thể như sau: Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác.

Như vậy ngoài sự khác nhau về cách định nghĩa chúng ta sẽ dễ dàng nhận thấy có một sự khác biệt rất lớn trong tư duy lập pháp qua 2 thời kỳ. Nếu như việc sử dụng bất động sản liền kề theo suy nghĩ của nhà làm luật cũ thì bắt buộc phải có đền bù (trừ khi 2 bên thỏa thuận khác). Nghĩa là nhà làm luật đứng dưới góc độ của chủ thể có bất động sản chịu hưởng quyền để nhìn nhận vấn đề và cho rằng việc cho người khác thực hiện quyền trên bất động sản của mình thì họ sẽ ít nhiều có 1 sự thiệt hại nhất định do đó để đảm bảo tính công bằng bắt buộc phải có yếu tố đền bù. Nhưng đền bù như thế nào? Mức đền bù bao nhiêu là hợp lý? Trong trường hợp có tranh chấp thì sao/ v.v…nhà làm luật lại bỏ ngõ.

Khác với Bộ Luật cũ, Bộ Luật mới không hề đề cập gì đến yếu tố “phải có đền bù” giữ chủ thể được hưởng quyền và chịu hưởng quyền. Như vậy lần này nhà làm luật lại đứng dưới góc độ của chủ thể có bất động sản hưởng quyền và cho rằng việc thực hiện trên bất động sản được hưởng quyền là đương nhiên, việc này không gây ra thiệt hại gì cho đối phương do đó không đặt ra vấn đề đền bù.

Như vậy nhìn chung tư duy lạp pháp của nhà làm luật đã có sự thay đổi khi cùng quy định về một vấn đề (quyền đối với bất động sản liền kề). Do đó ít nhiều cũng sẽ kéo theo những khác biệt về kỹ thuật lập pháp cũng như các khác biệt về nội dung quy phạm điều chỉnh trong các điều luật quy định về vấn đề này.

Điều 246. Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc.

Bình luận

Quyền đối với bất động sản không phải quyền đương nhiên phát sinh mà quyền này muốn xác lập phải có các căn cứ nhất định. Bộ luật cũ quy định khá chung chung cũng giống như bao căn cứ xác lập quyền khác đó là dựa trên thỏa thuận của các bên và theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên tại điều luật này, ngoài 2 căn cứ kế thừa của Bộ Luật cũ nhà làm luật đã thêm 2 căn cứ hoàn toàn mới đó là việc xác lập do địa thế tự nhiên và theo di chúc. Thực ra, 2 căn cứ này cũng hoàn toàn có thể nằm trong nhóm xác lập theo quy định của pháp luật tuy nhiên việc tách riêng và chỉ rõ từng căn cứ cho thấy tầm quan trọng cũng như sự phổ biến của 2 căn cứ này trong việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề.

Hầu hết các quyền đối với bất động sản mà nhà làm luật liệt kê ở các điều luật sau chúng ta đều thấy rằng ít nhiều đều có sự ảnh hưởng bởi địa thế tự nhiên, do địa thế tự nhiên mà bắt buộc không còn cách nào khác là phải tác động lên bất động sản chịu hưởng quyền để phục vụ việc khai thác bất động sản hưởng quyền. Do đó theo đánh giá của tác giả các căn cứ còn lại như di chúc, theo quy định của pháp luật hay theo thỏa thuận của các bên chỉ là những căn cứ thứ yếu và cũng xuất phát từ địa thế tự nhiên mà dẫn đến các căn cứ trên vì quyền về bất động sản là trọn vẹn trong phạm vi ranh giới đã xác định. Do vậy phải những trường hợp thật cần thiết thật ngoại lệ thì mới phát sinh việc hưởng quyền và địa thế tự nhiên của bất động sản là nguyên nhân chính cho mọi vấn đề.

Điều 247. Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

Bình luận

Quy định tại Điều luật này có 2 sự khác biệt rất lớn so với quy định tại Khoản 2 Điều 274 Bộ Luật Dân sự 2005. Bộ Luật cũ quy định đại ý rằng người được nhận chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất thì cũng được hưởng quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Như vậy việc kế thừa này chỉ đặt ra đồi với 2 loại bất động sản liền kề là nhà và quyền sử dụng đất. Như vậy phạm vi bị bó hẹp đi rất nhiều khi bất động sản bao gồm rất nhiều loại tài sản thỏa mãn điều kiện là một bất động sản. Một điểm nữa cũng đáng chú ý trong quy định cũ đó chính là việc kế thừa quyền này là đương nhiên trong mọi trường hợp. Pháp luật không có quy định khác và cũng không cho các bên thỏa thuận khác.

Tư duy lập pháp và kỹ thuật lập pháp của nhà làm luật thể hiện tại Bộ Luật Dân sự 2015 là một khía cạnh hoàn toàn khác. Đầu tiên có thể nói cách quy định tại Bộ Luật Dân sự mới này rất ngắn gọn xúc tích nhưng lại bao quát cực kỳ. Nhận định này được chứng minh một cách rất dễ dàng qua việc khẳng định quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao. Như vậy đối tượng được chuyển giao quyền ở đây là bất động sản nói chung chứ không chỉ giới hạn là nhà ở và quyền sử dụng đất. Hơn nữa nhà làm luật cũng quy định rằng nếu trường hợp luật liên quan có quy định khác (Luật đất đai, Luật Nhà ở v.v…) thì có thể việc chuyển giao quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề này sẽ không xảy ra. Đó là quy định hoàn toàn mới so với Luật cũ, thể hiện sự cẩn trọng cần thiết liên quan đến các vấn đề liên quan đến bất động sản đặc biệt là đất đai.

Xem bản án thực tế TẠI ĐÂY

Điều 248. Nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề

Việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thực hiện theo các nguyên tắc sau đây:

1. Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền.

2. Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền.

3. Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.

Bình luận

Điều luật này là sự bổ sung hoàn toàn mới so với quy định tại Bộ Luật Dân sự cũ, góp phần hoàn thiện hơn hệ thống các quy phạm điều chỉnh liên quan đến quyền đối với bất động sản liền kề. Trong đó nhà làm luật nêu ra 3 nhóm nguyên tắc cơ bản trong việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề nếu các bên không có thỏa thuận (thỏa thuận vẫn có thể không phù hợp hoặc thậm chí là trái với những nguyên tắc được nêu nhưng vẫn có giá trị ưu tiên áp dụng vì nhà làm luật tôn trọng và đề cao sự tự nguyện thỏa thuận của các bên liên quan).

Sau đây chúng ta sẽ cùng phân tích những nhóm nguyên tắc cụ thể mà nhà làm luật đã quy định trong điều luật:

Nguyên tắc 1: Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền.

Nguyên tắc này yêu cầu 2 nội dung đó là tính hợp lý về nhu cầu và tính phù hợp về mục đích sử dụng. Về tính phù hợp mục đích sử dụng của bất động sản có thể dễ dàng để xác định nhu cầu đó có phù hợp mục đích hay không, ví dụ: mục đích sử dụng của bất động sản chịu hưởng quyền là vườn cây ăn trái (vườn nho chẳng hạn) nhưng bên sử dụng muốn kéo đường dây tải điện công suất cao chạy ngang qua. Việc này có thể gây ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng vườn cây ăn trái trong khi nhu cầu của bên sở hữu bất động sản hưởng quyền chỉ là để sử dụng thắp sáng vườn cây kiểng của mình vào buổi tối cho đẹp. Như vậy nhu cầu này có thể thấy không phù hợp mục đích sử dụng bất động sản.

Riêng yêu cầu việc khai thác bất động sản hưởng quyền phải đảm bảo nhu cầu hợp lý thì thật khó để có 1 thước đo chuẩn vì hợp lý là một yêu cầu hoàn toàn mang tính chất định tính. Đôi khi ranh giới giữa hợp lý và bất hợp lý rất mỏng manh. Tuy vậy dưới góc độ là quy phạm mang tính nguyên tắc chúng ta cũng không thể buộc nhà làm luật đưa ra những yêu cầu có thể cân đo đong đếm một cách chi li và áp dụng được liền vào các trường hợp cụ thể. Việc áp dụng như thế nào một phần sẽ phụ thuộc vào ý chí của chủ thể có thẩm quyền áp dụng.

Nguyên tắc 2: Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền.

Nguyên tắc này nhằm mục đích bảo vệ chủ thể có bất động sản chịu hưởng quyền bằng cách giới hạn quyền khai thác bất động sản liền kề nằm trong khuôn khổ, không được vượt quá giới hạn. Không thiếu trường hợp việc khai thác quyền đối với bất động sản chịu hưởng là có căn cứ nhưng thực tế việc khai thác lại được thực hiện một cách quá mức, nói cách khác quyền của chủ thể khai thác đã vượt quá thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật. Những hành vi như vậy sẽ bị nghiêm cấm vì nó gây phương hại đến lợi ích có bất động sản chịu hưởng quyền.

Nguyên tắc 3: Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.

Ngược lại với nguyên tắc 2, nguyên tắc này được thiết lập để bảo vệ quyền lợi của chủ thể thực hiện quyền. Khi theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận của các bên chủ thể được quyền khai thác bất động sản liền kề thì chủ thể có bất động sản chịu hưởng quyền phải có nghĩa vụ tôn trọng quyền đó. Nguyên tắc góp phần thực hiện và nắn chủ thể có bất động sản chịu hưởng quyền phải thiện chí trong việc cho phép khai thác đối với bất động sản chịu hưởng quyền. Thực tế trong đời sống không ít các trường hợp cố ý cản trở, gây khó khăn việc thực hiện quyền này xuất phát từ sự không thiện chí. Vì vậy cho nên việc đưa những hành vi cố tình cản trở, gây khó khăn là hành vi không được phép thực hiện sẽ là cơ sở rất tường minh để bên bị xâm phạm có cơ sở để bảo vệ quyền lợi của mình khi phát sinh tranh chấp.

Điều 249. Thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề

Trường hợp có sự thay đổi về sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền dẫn đến thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền thì chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải thông báo trước cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trong một thời hạn hợp lý. Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phù hợp với thay đổi này.

Bình luận

Đây tiếp tục là một điều luật được quy định thêm mới hoàn toàn so với Bộ Luật Dân sự cũ. Nahf làm luật cũng đã khá nhạy bén trong việc dự liệu về trường hợp được quy định tại nội dung này và tác giả đánh giá cao điều đó. Việc thay đổi sử dụng khai thác bất động sản chịu hưởng quyền trong nhiều trường hợp sẽ gây ảnh hưởng nhất định đến quyền đối với bất động sản hưởng quyền. Như vậy hệ quả của sự thay đổi sẽ là như thế nào trong Bộ Luật Dân sự 2005 đã không dự liệu đến. Đến Bộ Luật Dân sự 2015 nhà làm luật đã có những quy định pháp lý cho vấn đề này. Cụ thể nếu trường hợp trên xảy ra nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền đó là phải thực hiện việc thông báo cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trong một thời hạn hợp lý. Chúng ta sẽ không bàn nhiều về thời hạn như thế nào là hợp lý, có cần phải đưa ra một con số cụ thể hay không vì nó tùy thuộc vào từng trường hợp, từng hoàn cảnh cụ thể. Điều chúng ta cần quan tâm ở đây đó chính là nghĩa vụ thông báo chứ không phải nghĩa vụ thỏa thuận về việc có sự thay đổi về sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền. Nói cách khác chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền có toàn quyền quyết định đối với việc thay đổi về sử dụng, khai thác bất động sản của mình mà không phụ thuộc vào việc rằng sự thay đổi đó có ảnh hưởng gì đến chủ sở hữu động sản hưởng quyền hay không, không cần thỏa thuận chỉ cần thực hiện việc thông báo trong một thời hạn hợp lý là đủ. Nhưng có một lưu ý quan trọng là việc thay đổi này không làm mất đi quyền của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền. Sau khi thay đổi chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phù hợp với thay đổi này. Như vậy, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền không được quyền can thiệp vào sự thay đổi nhưng hoàn toàn có quyền yêu cầu được thực hiện quyền sau khi đã có sự thay đổi một cách phù hợp.

Điều 250. Nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước mưa

Chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải lắp đặt đường dẫn nước sao cho nước mưa từ mái nhà, công trình xây dựng của mình không được chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề.

Bình luận

Quy định này thực sự chỉ phát huy tác dụng đối với những nơi có mật độ xây dựng cao, thường là các thành phố, đô thị đông dân cư khi hầu hết tường nhà, công trình xây dựng san sát nhau. Ở nông thôn thường các nhà cách xa nhau hoặc đô thị nơi có quy hoạch xây dựng theo chuẩn thì khó có trường hợp nước mưa nhà này chảy xuống bất động sản liền kề vi phần diện tích được xây dựng nhà công trình luôn nhỏ hơn tổng diện tích đất (thông thường diện tích đất được phép xây dựng khoảng 70% trong đó có chừa sân trước sân sau và khoảng cách 2 bên đối với  bất động sản liền kề). Do vậy quy định này chủ yếu được áp dụng ở những nơi có mật độ xây dựng cao nhà cửa công trình san sát nhau. Trong trường hợp này chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải lắp đặt đường dẫn nước sao cho nước mưa từ mái nhà, công trình xây dựng của mình không được chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Yêu cầu này nhằm mục đích bảo đảm được sự an toàn về lợi ích của chủ sở hữu bất động sản liền kề, vì Việt Nam là nước thuộc khí hậu nhiệt đới gió mùa, lượng mưa trong năm thường lướn nên xét về lâu về dài nếu để nước mưa chảy trên bất động sản liền kề sẽ gây nhiều nguy hại, nhẹ có thể là dơ bẩn, nặng hơn có thể gây xói mòn hư hỏng nhà cửa và các công trình xây dựng gây sụp đổ, nguy cơ mất an toàn cao.

Điều 251. Nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước thải

Chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải làm cống ngầm hoặc rãnh thoát nước để đưa nước thải ra nơi quy định, sao cho nước thải không chảy tràn sang bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề, ra đường công cộng hoặc nơi sinh hoạt công cộng.

Bình luận

Điều này quy định một cách khá chung chung và cũng có thể gọi quy định dạng này là kiểu nguyên tắc xác định nghĩa vụ. Không có gì là khó hiểu khi nhà làm luật quy định rằng chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải làm cống ngầm hoặc rãnh thoát nước để đưa nước thải ra nơi quy định, sao cho nước thải không chảy tràn sang bất động sản liền kề, ra đường công cộng hoặc nơi sinh hoạt công cộng. Bởi lẽ việc không tuân thủ quy định trên sẽ gây ra những ảnh hưởng nhất định, làm phương hại đến lợi ích của chủ sở hữu bất động sản liền kề và lợi ích chung của cộng đồng. Vấn đề thoát nước thải này ngày càng được chú tâm hơn trong bối cảnh đời sống dân trí ngày một nâng cao nhưng mật độ dân số đông dẫn đến tình trạng gây ô nhiễm môi trường ngày càng nghiêm trọng. Hệ thống pháp luật của quốc gia cũng như các hương ước mang tính chất tập quán được áp dụng ở các vùng nông thôn luôn chú trọng đến các vấn đề này. Thậm chí việc đảm bảo có hệ thống thoát nước thải đúng quy định, quy chuẩn cũng là một trong các tiêu chí trong thang chấm điểm gia đình văn hóa, thôn, làng, phường văn hóa…Hiện nay hầu hết những vấn đề này đều nằm trong các quy định về bảo vệ môi trường, luật quy hoạch xây dựng cũng như việc xử phạt nếu có hành vi vi phạm sẽ tuân theo Luật xử phạt vi phạm hành chính và các nghị định hướng dẫn thi hành, nặng vẫn có thể truy cứu trách nhiệm hình sự tùy tính chất, quy mô cũng như mức thiệt hại đã gây ra trên thực tế.

Điều 252. Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề

Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy.

Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại.

Bình luận

Cấp nước, thoát nước là một nhu cầu rất chính đáng và cần thiết trong nhiều trường hợp nếu muốn khai thác bất động sản một cách hiệu quả hoặc trong nhiều trường hợp việc không thực hiện được cấp, thoát nước dẫn đến không thể khai thác được bất động sản. Trong thực tế việc cấp thoát nước nếu chỉ thực hiện trong phạm vi thuộc sở hữu của chủ bất động sản thì không có gì để bàn bởi lẽ trong phạm vi bất động sản thuộc sở hữu của mình chủ sở hữu có toàn quyền quyết định việc cấp thoát nước như thế nào để đảm bảo phục vụ được nhu cầu sử dụng. Tuy vậy, rất nhiều trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác, khi đó sẽ phát sinh các vấn đề về trách nhiệm pháp lý ràng buộc các bên liên quan. Cụ thể trong trường hợp này nhà làm luật đã quy định rằng chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải có nghĩa vụ dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy. Quy định này đã khá rõ ràng tuy nhiên tác giả thấy rằng vẫn còn có sự phân vân khi nhà làm luật ấn định luôn con số “1” lối cấp, thoát nước. Đặt giả định trong một số trường hợp việc cấp thoát nước phải cần đến 2 hay nhiều lối thì sao (tất nhiên là trong sự cần thiết và vẫn đảm bảo tính “thích hợp”)? Như vậy bên có nước chảy qua có thể dựa vào quy định này để giới hạn mức tối đa lối cấp thoát nước mà bên có quyền được phép sử dụng?

Đối trọng với trách nhiệm của chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua chính là trách nhiệm của người sử dụng lối cấp, thoát nước. Việc mở lối cho nước chảy qua khó tránh khỏi việc gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản, do đó nhiệm vụ của chủ thể này là phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Quy định này cho chúng ta thấy tính công bằng và kiểm soát từ phía nhà làm luật, một mặt quy trách nhiệm bồi thường thiệt hại để đảm bảo quyền lợi của người bị xâm phạm, một mặt nhằm tránh việc lạm dụng và ỷ lại khả năng bồi thường nên gây thiệt hại lớn. Do đó quy định nghĩa vụ hạn chế thấp nhất thiệt hại xảy ra là một quy định cần thiết và hợp lý. Nhà làm luật cũng quy định một ngoại lệ cho việc gây thiệt hại nhưng không làm phát sinh trách nhiệm bồi thường trong trường hợp do địa thế tự nhiên mà nước chảy từ trên cao xuống thấp gây thiệt hại. Có thể hiểu nhà làm luật loại trừ trách nhiệm trong trường hợp này vì không có yếu tố lỗi của con người.

Theo quan điểm của tác giả, nếu chỉ quy định về trách nhiệm bồi thường thiệt hại thì đôi khi không thể bảo đảm được lợi ích của chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua mà phải bổ sung kết hợp thêm các biện pháp bổ sung khác như buộc khôi phục lại trạng thái ban đầu của bất động sản, bắt buộc di chuyển hệ thống lắp đặt sang vị trí khác phù hợp v.v…

Điều 253. Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác

Người có quyền sử dụng đất canh tác khi có nhu cầu về tưới nước, tiêu nước, có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh để cho mình một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó; nếu người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh thì phải bồi thường.

Bình luận

Quy định này kế thừa hoàn toàn quy định tại Bộ Luật Dân sự cũ và nhìn chung hướng quy định và bản chất cũng không khác quy định tại Điều 252 là bao nhiêu, chỉ khác về tính chuyên biệt hơn một xíu là mục đích sử dụng nước trong canh tác (tưới nước, tiêu nước). Do đó, hướng của quy phạm cũng quy trách nhiệm bắt buộc những người sử dụng đất xung quanh phải nhường lối dẫn nước thích hợp, thuận lợi cho việc tưới, tiêu và về phía người sử dụng nước để canh tác sẽ phải có trách nhiệm bồi thường nếu gây thiệt hại. Trên thực tế các tranh chấp liên quan đến quyền này khá nhiều đặc biệt là ở các vùng nông thôn có diện tích đất nông nghiệp lớn và nghề chính là làm nông (ruộng, rẫy). Hầu hết những tranh chấp phát sinh không phải ở vấn đề cho hay không cho đặt hệ thống dẫn nước mà chủ yếu là đặt hệ thống dẫn như thế nào là hợp lý.

Tham khảo bản án thực tế TẠI ĐÂY

Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.

Bình luận

Có thể nhận thấy ngay rằng quyền về lối đi qua xuất phát từ vị trí đặc thù của bất động sản hưởng quyền và chính vì yếu tố này mà nhà làm luật đã dành hẳn 1 điều luật để điều chỉnh vấn đề. Vị trí đặc thù ở đây chính là bất động sản hưởng quyền bị bao bọc xung quanh bởi các bất động sản khác dẫn đến không có lối đi ra đường công cộng hoặc tuy có lối ra nhưng diện tích nhỏ không đảm bảo được việc đi lại, khi đó sẽ phát sinh quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Như chúng ta đã biết vị trí bất động sản là rất quan trọng không chỉ riêng về vấn đề phong thủy mà tính thuận lợi về giao thông cũng giữ vai trò cốt yếu trong việc định giá bất động sản. Trên thị trường bất động sản sự lực chọn đầu tiên để quyết định chi bao nhiêu tiền để mua một bất động sản đó chính là vị trí có thuận lợi về mặt giao thông hay không, có gần các tuyến đường huyết mạch, hệ thống nhà trường, trung tâm thương mại v.v…do đó một khi bất động sản bị bao bọc bởi các bất động sản khác thì thiệt hại đủ đường. Tuy vậy việc bắt buộc các bất động sản bao vây phải mở một lối đi cho bất động sản bị bao bọc cũng sẽ gây ra những thiệt hại nhất định cho họ, thiệt hại rõ ràng nhãn tiền đó chính là họ bị mất một phần diện tích dành cho lối đi. Vì thế cho nên xuất phát từ sự yêu cầu phải có sự cân bằng lợi ích, không gây phương hại lợi ích cho đôi bên nhà làm luật đã có sự hướng dẫn (mà cũng chính là yêu cầu về việc chọn lối đi) đó là:

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi;

Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên;

Và quan trọng hơn tất cả là việc cho phép mở lối đi này là có đền bù, nghĩa là chủ sở hữu bất động sản bị bao bọc phải có một sự đền bù cho chủ sở hữu bất động sản được hưởng quyền (có thể là tiền hoặc vấn đề khác như đổi đất chẳng hạn…) trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Trong tất cả các quyền liên quan đến bất động sản liền kề thì quyền về lối đi luôn thuộc nhóm có nhiều tranh chấp nhất trên thực tế và vụ việc thường kéo dài do tính chất phức tạp của nó. Ngay trong Điều luật này nhà làm luât cũng nói rõ: nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định. Quy định này chứng tỏ phần nào thực trạng về tranh chấp lối đi diễn ra trong cuộc sống hằng ngày.

Tham khảo Bản án thực tế TẠI ĐÂY

Điều 255. Mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác

Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Bình luận

Khác với quyền quy định về lối đi quy định tại Điều 254 là một quyền có đền bù thì quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác là một quyền không có đền bù. Tức chủ sở hữu chỉ cần thực hiện quyền mắc một cách hợp lý đảm bảo an toàn và thuận tiện là được. Vấn đề bồi thường chỉ phát sinh khi việc mắc, sử dụng này gây ra thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền.

Điều 256. Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1. Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người.

2. Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền.

3. Theo thỏa thuận của các bên.

4. Trường hợp khác theo quy định của luật.

Bình luận

Nếu xét về mặt ký thuật lập pháp thì như tác giả đã có dịp nhắc đến, Bộ Luật Dân sự 2015 nhà làm luật sử dụng ngôn ngữ rất ngắn gọn xúc tích nhưng đảm bảo bao hàm được nội dung một cách trọn vẹn và đầy đủ, dễ đọc dễ hiểu. Chúng ta có thể dễ dàng nhận thấy được sự khác biệt đó qua cách hành văn tại Điều luật này với điều luật tương ứng tại Điều 279 Bộ Luật Dân sự 2005.

Ở khía cạnh khác cùng quy định về các trường hợp chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề nhưng chúng ta thấy có vẻ quy định tại Bộ Luật Dân sự mới có vẻ nhiều hơn về các trường hợp khi quy định tại 04 Khoản khác nhau trong khi quy định cũ chỉ bao gồm 02 Khoản. Tuy nhiên về cơ bản nhà làm luật cũng chỉ quy định 02 trường hợp giống như quy định tại Bộ Luật cũ đó là trường hợp bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người và việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền. Đối với 02 trường hợp còn lại là các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác cơ bản cũng chỉ là những quy định mở rộng quyền thỏa thuận của các bên cũng như mang tính dự liệu là chính.

Tác giả: Tiên Chất

Khi có nhu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch hãy liên hệ với chúng tôi:
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG MAI VIỆT CƯỜNG
Trụ sở: 236 Cao Thắng, quận 10, Tp Hồ Chí Minh
Tel: 0909.399.961
Email: congchungtunhan@gmail.com
Website: www.congchung.org
-Đặt lịch hẹn công chứng -Công chứng ngoài trụ sở -Công chứng ngoài giờ

Viết bình luận