Thiếu thông tin, văn phòng công chứng thua kiện

Khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, văn phòng công chứng không biết bên chuyển nhượng đang có nghĩa vụ phải thi hành án.

TAND huyện Cái Bè, Tiền Giang vừa tuyên xử Văn phòng Công chứng MT thua kiện một đương sự vì liên quan đến việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giúp người phải thi hành án (THA) tẩu tán tài sản. Đây là vụ án khá hiếm hoi khi người được THA trực tiếp kiện văn phòng công chứng ra tòa.

Không thi hành án và tẩu tán tài sản

cần vốn làm ăn, vợ chồng ông HVD đã vay vợ chồng ông Nguyễn Duy Ninh ở Cái Bè, Tiền Giang 600 triệu đồng. Do làm ăn thua lỗ nên vợ chồng ông D. không có tiền trả cho vợ chồng ông Ninh đúng hẹn. Vợ chồng ông Ninh đã khởi kiện để yêu cầu vợ chồng ông D. trả số nợ trên.

Khi hòa giải, hai bên đã thỏa thuận là vợ chồng ông D. sẽ trả nợ cho vợ chồng ông Ninh 600 triệu đồng bằng cách trả làm sáu lần, mỗi lần trả 100 triệu đồng, lần thứ nhất vợ chồng ông D. phải trả cho vợ chồng ông Ninh là vào ngày 18-9-2014. Trên cơ sở đó, ngày 26-4-2014, TAND huyện Cái Bè đã ban hành quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.

Đến kỳ trả nợ đầu tiên, vợ chồng ông D. không thực hiện theo thỏa thuận nên vợ chồng ông Ninh đã nộp đơn đến Chi cục THA dân sự huyện Cái Bè yêu cầu THA. Quá trình xác minh, cơ quan THA được biết vợ chồng ông D. có căn nhà gắn liền với thửa đất có diện tích trên 1.000 m2. Tuy nhiên, vào ngày 29-8-2014 (sau khi có quyết định của tòa án công nhận sự thỏa thuận của các đương sự hơn bốn tháng), vợ chồng ông D. đã chuyển nhượng cho cháu vợ của mình là anh H. với giá 100 triệu đồng. Khi chuyển nhượng, hai bên có lập hợp đồng và được Văn phòng Công chứng MT công chứng hợp đồng, anh H. cũng đã làm thủ tục đứng tên quyền sử dụng đất.

Nhà, đất của vợ chồng ông D. đã chuyển nhượng cho bên thứ ba để né nghĩa vụ thi hành án. Ảnh: MINH KHÁNH

“Hợp đồng vô hiệu do giả tạo”

Biết chuyện, vợ chồng ông Ninh khởi kiện Văn phòng Công chứng MT, yêu cầu TAND huyện Cái Bè tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do Văn phòng Công chứng MT công chứng vô hiệu do giả tạo. Theo đơn kiện, vợ chồng ông Ninh cho rằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và căn nhà gắn liền với thửa đất của vợ chồng ông D. là nhằm mục đích tẩu tán tài sản, trốn tránh nghĩa vụ thi hành án; hợp đồng hai bên lập là giả tạo…

Tại phiên tòa sơ thẩm mới đây, mẹ ruột anh H. (người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông D.) tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Bà này cho rằng thực tế giá chuyển nhượng là 570 triệu đồng, số tiền chuyển nhượng khai theo hợp đồng là nhằm giảm chi phí công chứng, giảm khoản thuế phải nộp khi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

Theo bà, khi chuyển nhượng, bà để cho con của bà (tức anh H.) đứng tên và tính đến thời điểm hiện tại thì nhà và đất vẫn do vợ chồng ông D. quản lý. Số tiền chuyển nhượng 570 triệu đồng là do bà trừ tiền nợ của vợ ông D. nợ mình 130 triệu đồng, số còn lại là do bà lãnh trả nợ thay cho vợ chồng ông D.

Tuy nhiên, phía ông Ninh cho rằng hai bên tham gia trong hợp đồng đã thỏa thuận giá chuyển nhượng là 570 triệu đồng nhưng ghi trong hợp đồng chỉ là 100 triệu đồng. Giá ghi trong hợp đồng thấp hơn khung giá nhà nước quy định, thấp hơn rất nhiều lần so với giá trị thực tế nên hợp đồng này không thể hiện ý chí của các bên.

Hủy hợp đồng vì vi phạm Thông tư 14

theo vợ chồng ông Ninh, trước thời điểm ký kết hợp đồng, vợ chồng ông D. đã phải có nghĩa vụ trả nợ cho vợ chồng ông và đã được công nhận bằng một quyết định có hiệu lực pháp luật của tòa án. Việc hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng bằng cách tự ý cấn trừ nợ với nhau đã ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của vợ chồng ông.

“Mặt khác, hợp đồng hai bên được lập sau ngày có quyết định công nhận sự thỏa thuận của đương sự là vi phạm khoản 1 Điều 6 Thông tư liên tịch 14/2010/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC (hướng dẫn về thủ tục THA dân sự và phối hợp liên ngành trong THA dân sự)” – phía nguyên đơn lập luận.

Tuy nhiên, phía bị đơn – Văn phòng Công chứng MT lại cho rằng nhà và quyền sử dụng đất này không bị kê biên. Tòa án và các đương sự cũng không gửi quyết định công nhận sự thỏa thuận giữa các đương sự giữa vợ chồng ông D. và vợ chồng ông Ninh cho văn phòng công chứng. Vì vậy, việc chứng hợp đồng chuyển nhượng giữa vợ chồng ông D. với anh H. là hoàn toàn đúng pháp luật. Từ đó phía bị đơn không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.

Sau khi xem xét, đánh giá toàn diện các tài liệu chứng cứ, HĐXX TAND huyện Cái Bè đã tuyên xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Cách nào giảm thiểu thiệt hại?

Qua sự việc trên cho thấy việc các đương sự ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau thời điểm bản án, quyết định của tòa án nhưng tới giai đoạn yêu cầu THA là rất phổ biến. Trong trường hợp này, các tòa án đều không gửi quyết định, bản án cho các phòng công chứng/văn phòng công chứng.

Trong khi đó trong hợp đồng, bên chuyển nhượng chỉ cam kết là tài sản không bị tranh chấp, không bị kê biên… nên các tổ chức công chứng cứ công chứng hợp đồng mà không xác minh xem người chuyển nhượng có hành vi tẩu tán tài sản như trường hợp trong bài này hay không.

Thiết nghĩ, để tránh hành vi tẩu tán tài sản, bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho công dân, các cơ quan chức năng nên có những giải pháp hữu hiệu hơn. Chẳng hạn như cần có quy định việc gửi bản án, quyết định của tòa án đến các tổ chức công chứng. Ngoài ra, cần bổ sung nội dung thỏa thuận, cam kết của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, rằng tại thời điểm ký kết hợp đồng thì họ không có nghĩa vụ nào theo các quyết định, bản án của tòa án…

Về phía người dân, để tự bảo về quyền lợi của mình, khi tham gia giao dịch, các bên có thể thực hiện các biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng (thế chấp tài sản, cầm cố tài sản…). Trường hợp trước đó không thực hiện các biện pháp này thì khi khởi kiện có thể yêu cầu tòa án ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để ngăn chặn một bên chuyển nhượng, tẩu tán tài sản.

Kê biên, xử lý tài sản để thi hành án

Kể từ thời điểm có bản án, quyết định sơ thẩm mà người phải THA bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố tài sản của mình cho người khác, không thừa nhận tài sản là của mình mà không sử dụng khoản tiền thu được để THA thì tài sản đó vẫn bị kê biên để THA, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác…

Kể từ thời điểm có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật hoặc trong trường hợp đã bị áp dụng biện pháp ngăn chặn, biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp bảo đảm THA, biện pháp cưỡng chế THA mà tài sản bị bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố cho người khác, người phải THA không thừa nhận tài sản là của mình thì bị kê biên, xử lý để THA.

(Trích khoản 1 Điều 6  Thông tư liên tịch 14/2010)

MINH KHÁNH

Khi có nhu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch hãy liên hệ với chúng tôi:
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG MAI VIỆT CƯỜNG
Trụ sở: 236 Cao Thắng, quận 10, Tp Hồ Chí Minh
Tel: 0909.399.961
Email: congchungtunhan@gmail.com
Website: www.congchung.org
-Đặt lịch hẹn công chứng -Công chứng ngoài trụ sở -Công chứng ngoài giờ

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *