Khoản phạt khi vi phạm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà?

Tôi nhận đặt cọc 200 triệu đồng của người mua để bán căn hộ chung cư, thỏa thuận 2 tháng sau sẽ làm hợp đồng mua bán và bàn giao nhà. Trong thời gian này, gia đình tôi có vướng mắc về nơi ở và giấy tờ chưa chuẩn bị xong nên không có ý định bán nữa, muốn trả lại tiền cọc đã nhận.

Xin hỏi, tôi có vi phạm gì không? Nếu có, tôi phải chịu những khoản phạt nào?

Việt Khuê

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

Đặt cọc mua nhà là quan hệ dân sự do các bên thoả thuận, do đó đầu tiên bạn phải căn cứ vào các thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc. Nếu trong hợp đồng không có quy định thì sẽ áp dụng quy định trong Bộ Luật dân sự năm 2005 để giải quyết.

Khoản 1 Điều 302 Bộ luật Dân sự năm 2005: Bên có nghĩa vụ mà không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền. Trong trường hợp này bạn đã vi phạm thoả thuận giao kết hợp đồng hợp đồng dân sự, do đó phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ dân sự khi vi phạm.

Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 358 cũng quy định, trong trường hợp hợp đồng dân sự không được giao kết, thực hiện thì tùy từng trường hợp cụ thể, tài sản đặt cọc được giải quyết như sau:

– Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trong giao dịch bạn vừa nêu, bạn là bên nhận đặt cọc nên bạn có nghĩa vụ thực hiện giao dịch đã cam kết, nếu vi phạm nghĩa vụ đã cam kết, bạn sẽ bị “phạt cọc”. Trách nhiệm của bên nhận đặt cọc khi vi phạm hợp đồng – nếu không được thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc – thì căn cứ quy định tại Điều 358 như đã nói trên.

Cụ thể, bạn phải trả lại cho bên đặt cọc số tiền 200 triệu đồng đã nhận; đồng thời phải trả thêm một khoản là 200 triệu đồng nữa, tổng cộng 400 triệu đồng (trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác hoặc bên đặt cọc từ chối nhận khoản tiền phạt cọc).

Thạc sĩ, luật sư Phạm Thanh Bình
Công ty Luật Bảo Ngọc, Hà Nội