Tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

Câu hỏi: Xin chào Luật sư. Năm  2015 tôi có mua một thửa đất của người khác. Thửa đất này đã có sổ đỏ, thời hạn sử dụng là 30 năm; mục đích sử dụng là đất thương mại dịch vụ. Tôi muốn hỏi Luật sư như sau:

• Tôi muốn chuyển mục đích sử dụng từ đất thương mại dịch vụ thành đất ở có được không?
• Khi chuyển mục đích sử dụng như vậy thì tiền sử dụng đất tôi phải nộp được tính như thế nào ?

Rất mong câu trả lời từ Luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn.

(Câu hỏi được biên tập từ mail gửi đến Bộ phận tư vấn pháp luật và thủ tục hành chính của Phamlaw)

Tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

Trả lời: (Câu trả lời chỉ mang tính chất tham khảo)

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Phamlaw.

Chuyển mục đích sử dụng đất cũng là một trong những quyền của của người sử dụng đất. Tuy nhiên, để thực hiện quyền này thì phải đáp ứng được những điều kiện nhất định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương; đồng thời, người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của nhà nước. Đối với trường hợp của bạn, Phamlaw xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Thứ nhất, quy định về việc chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thành đất ở

Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo đó, trường hơp chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở phải xin phép.

Theo quy định tại điểm a khoản 6 điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, “đất thương mại, dịch vụ” được xác định thuộc nhóm đất phi nông nghiệp khi thể hiện trên Giấy chứng nhận. Do đó, khi chuyển thành đất ở, theo quy định tại điều 57 Luật đất đai nêu trên, thì phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép.

Mặt khác, theo quy định, việc chuyển mục đích sử dụng đất cần phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Nếu việc chuyển mục đích sử dụng là phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thì người sử dụng đất được cho phép chuyển mục đích, đồng thời phải nộp tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định.

Thứ hai, quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng

Trường hợp hộ gia đình, cá nhận được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. Quy định này được hướng dẫn tại điều 5 Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP như sau:

Điểm c khoản 2 điều 5 Thông tư số 76/2014/TT-BTC quy định: “Đất nhận chuyển nhương có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại.” Cụ thể, tiền sử dụng đất phải nộp bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo mục đích của loại đất sau khi chuyển mục đích trừ (-) đi số tiền sử dụng đất tính theo giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời gian sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Số tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời gian sử dụng đất còn lại quy định tại điểm này được xác định theo công thức sau: