Hiện nay, một số tổ chức hành nghề công chứng tại Tp.HCM từ chối công chứng cho người nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam ký Văn bản nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong dự án nhà ở (Nhà ở của chủ đầu tư bán đã bán cho cá nhân, tổ chức, hiện chưa nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận mà người mua muốn chuyển nhượng lại quyền phát sinh từ hợp đồng) vì cho rằng việc nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không thuộc các hình thức mua nhà ở của người nước ngoài.
– Nghị định 99 hướng dẫn khác Luật Nhà ở:
* Theo Điều 159 của Luật Nhà ở thì những cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài sau được mua nhà ở:
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài); Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
*Hình thức tạo lập nhà ở : “Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;
b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.”
Theo các nội dung nêu trên thì Luật Nhà ở chỉ quy định cá nhân, tổ chức nước người được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, theo nghĩa thông thường điều này được hiểu là điều kiện nhà ở được mua là phải trong dự án nhà ở (không nói là của chủ đầu tư hay người mua lại từ chủ đầu tư), bao gồm nhà ở của chủ đầu tư chưa bán cho cá nhân, tổ chức khác và cả nhà ở của các nhân, tổ chức khác đã mua của chủ đầu tư nay có nhu cầu bán lại vì điều luật không nói gì về việc nhà ở được mua nhà ở của ai mà chỉ hạn chế nhà trong dự án nhà ở và hạn chế về số lượng nhà ở mà cá nhân, tổ chức nước ngoài được sở hữu quy định tại Điều 161 Luật Nhà ở.
Nghị định hướng dẫn khác luật: Khi ban hành NĐ 99 hướng dẫn Luật Nhà ở thì Chính phủ không hướng dẫn Điều 159 của Luật Nhà ở về hình thức giao dịch tạo lập nhà ở vì điều luật này không có nội dung quy định giao cho phép Chính phủ hướng dẫn chi tiết nhưng Chính phủ lại đưa ra nội dung hướng dẫn khác với Luật Nhà ở về hình thứ giao dịch tạo lập nhà ở của các nhân, tổ chức nước ngoài vào điều khoản hướng dẫn về số lượng nhà ở được sở hữu tại Điều 76 của Nghị định 99, như sau: “ Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 7 của Nghị định này và chỉ được nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức trong số lượng nhà ở theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều này tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu; trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam nhưng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì giải quyết theo quy định tại Điều 78 của Nghị định này.” Theo hướng dẫn này thì thu hẹp giao dịch của cá nhân, tổ chức nước ngoài so Luật Nhà ở vì theo quy định của Nghị định thì cá nhận, tổ chức nước ngoài không được mua nhà ở trong dự án của cá nhân, tổ chức đã mua lại của chủ đầu tư mà chỉ được mua trực tiếp từ chủ đầu tư. Thực hiện theo hướng dẫn của Nghị định 99 thì so với điều kiện được sở hữu nhà ở của cá nhận, tổ chức nước ngoài trước khi Luật Nhà ở ban hành (Thực hiện theo Nghị quyết 19 và nghị định hướng dẫn) thì điều kiện của người nước ngoài mua nhà ở hiện nay dễ dàng hơn (trước đây phải có điều kiện về đầu tư, kết hôn người Việt Nam, người thuê giữ chức vụ quản lý… thì nay chỉ cần được phép nhập cảnh vào VN), đa dạng hơn về loại nhà ở (trước đây chỉ được mua căn hộ chung cư nay gồm cả nhà biệt lập trong dự án) nhưng lại thu hẹp hơn về nguồn nhà ở là chỉ mua nhà ở của chủ đầu tư chứ không được mua từ cá nhân, tổ chức khác sở hữu nhà ở trong dự án.
Cũng theo Điều 76 của Nghị định 99 thì việc quy định : “2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 7 của Nghị định này và chỉ được nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức trong số lượng nhà ở theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều này tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu; trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam nhưng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì giải quyết theo quy định tại Điều 78 của Nghị định này.”, điều này làm cho nhiều tổ chức hành nghề công chứng hiểu nhầm rằng cá nhân, tổ chức nước ngoài không được nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở của cá nhân, tổ chức đã mua nhà ở của chủ đầu tư để tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư vì Nghị định quy định “chỉ được nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân”.
Để trả lời câu hỏi tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hay không cần phải hiểu bản chất của Văn bản chuyển nhượng hợp đồng là giao dịch tạo lập nhà ở hay nói cách khác đối tượng là nhà ở hay đây không phải là giao dịch tạo lập nhà ở mà chỉ là việc chuyển nhượng quyền phát sinh từ hợp đồng. Về cả bản chất pháp lý lẫn quy định pháp luật thì Văn bản chuyển nhượng hợp đồng có đối tượng không phải là nhà ở mà là giao dịch trung gian để chuyển giao quyền và nghĩa vụ từ người mua nhà ở trước với chủ đầu tư sang người mua mới, không phải là hợp đồng mua bán nhà ở.
Theo Điều 117 của Luật Nhà ở thì: Giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở.
Theo Điều 8. Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở quy định: “ Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 159 của Luật này”, bao gồm hình thứ: Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.
Từ hai điều luật trên ta thấy giao dịch về nhà ở có thể chia 02 loại gồm thứ nhất là các giao dịch tạo lập nhà ở làm chuyển quyền sở hữu, sử dụng nhà ở quy định tại Điều 8 như mua bán, tặng cho, góp vốn, thừa kế và thứ hai: các giao dịch khác không phải là giao dịch tạo lập nhà ở như: thế chấp, cho thuê, cho mượn, ủy quyền quản lý và cả Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được quy định tại 117 (không được liệt kê vào Điều 8).
Quay lại quy định tại Điều 76 NĐ 99: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 7 của Nghị định này và chỉ được nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân….”, điều này, phải hiểu là đối với các giao dịch để tạo lập nhà ở của người nước ngoài gồm 4 loại (Mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho) thì chỉ được mua, thuê mua nhà của chủ đầu tư không được mua, thuê mua của cá nhân, tổ chức khác không phải là chủ đầu tư; quy định của Nghị định không đề cập vấn đề hạn chế các giao dịch khác mà không phải giao dịch tạo lập nhà ở như: thế chấp, cho thuê, cho mượn và cả văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, hơn nữa, về điều kiện của người nước ngoài khi tham gia các giao dịch về nhà ở thì tại điểm b, khoản 2, Điều 119 Luật Nhà ở thì: bên mua, bên thuê mua, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán là ở là người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch nhà ở theo quy định pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Từ đó cho thấy Theo Luật Nhà ở và Nghị định 99 thì NGƯỜI NƯỚC NGOÀI hoàn toàn cá thể nhận chuyển nhượng quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở thông qua hình thức ký Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở để trở thành bên mua nhà của chủ đầu tư, cũng tương tự như việc họ có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở như người Việt Nam.
Nguồn: Copy
NGƯỜI NƯỚC NGOÀI CÓ ĐƯỢC NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TRONG DỰ ÁN NHÀ Ở.
