Trong Bộ luật đất đai 2013 không nói về việc người bao nhiêu tuổi sẽ được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc cha mẹ tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho con chính là một dạng của việc thực hiện giao dịch dân sự. Vì vậy, vấn đề này sẽ được thực hiện như dưới đây.
I. CĂN CỨ PHÁP LÝ
– Bộ luật đất đai năm 2013
– Bộ luật dân sự năm 2015
II. TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO CON CHƯA THÀNH NIÊN
1. Giao dịch dân sự của người chưa thành niên
TheoĐiều 20 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về Người thành niên:
“1. Người thành niên là người từ đủ mười tám tuổi trở lên.
2. Người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp quy định tại các điều 22, 23 và 24 của Bộ luật này.“
Như vậy, căn cứ theo các quy định trên, người từ đủ 18 tuổi trở lên sẽ có quyền đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
TheoĐiều 21 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về Người chưa thành niên:
“1. Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi.
2. Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.
3. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.
4. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.“
Theo đó, đối với trường hợp là người chưa thành niên, trong giao dịch dân sự sẽ gặp những hạn chế nhất định. Theo quy định này của pháp luật, để có thể tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho con chưa thành niên thì người con này cần có người đại diện theo pháp luật. TheoĐiều 136 Bộ luật dân sự năm 2015quy định về Đại diện theo pháp luật của cá nhân:
“1. Cha, mẹ đối với con chưa thành niên.
2. Người giám hộ đối với người được giám hộ. Người giám hộ của người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi là người đại diện theo pháp luật nếu được Tòa án chỉ định.
3. Người do Tòa án chỉ định trong trường hợp không xác định được người đại diện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.
4. Người do Tòa án chỉ định đối với người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.“
Như vậy, theo pháp luật, cha mẹ đều có thể là người đại diện theo pháp luật của con . Tuy nhiên, cha hoặc mẹ không thể tham gia một giao dịch dân sự với nhiều tư cách pháp lý: vừa là bên tặng cho, vừa là người đại diện cho bên nhận tặng cho, bởi theo quy định tạiKhoản 3 Điều 141 Bộ luật Dân sự năm 2015, người đại diện không được xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự với chính mình hoặc với người thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó.
Bởi những lí do trên, cha mẹ trong trường hợp muốn tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho con chưa thành niên nên xem xét lại xem giữa cha và mẹ, ai là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thì người còn lại có thể đứng ra đại diện cho con trong việc nhận tặng cho quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên nếu cả cha và mẹ là đồng chủ sở hữu quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, thì cha mẹ nên tìm một người có đủ tư cách pháp lý để đại diện cho con theo quy định của pháp luật.
2. Trình tự thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho con chưa thành niên
Khi đã tìm được người đại diện hợp pháp cho con , cha mẹ cần làm những công việc sau để hoàn thành thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho con chưa thành niên :
– Lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở có công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Có người đại diện cho con kí tên xác nhận việc nhận tài sản tặng cho con . Việc tặng cho bất động sản phải đáp ứng các điều kiện luật định như nhà và đất tặng cho không có tranh chấp, không đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án và đã có giấy chứng nhận đối với quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, đồng thời cả cha và mẹ phải đồng ý ký tên trong văn bản hay hợp đồng tặng cho (nếu là tài sản chung).
– Đối với người dưới 16 tuổi vẫn có thể được đứng tên trên giấy chứng nhận, nhưng kèm theo đó phải có tên của người đại diện hoặc người giám hộ; hoặc người đại diện hay người giám hộ sẽ đứng tên và trong giấy chứng nhận sẽ ghi rõ là đại diện cho người chưa thành niên. Như vậy, việc tên và cách ghi tên của người chưa thành niên được thể hiện trong giấy chứng nhận như thế nào là tùy thuộc cơ quan có thẩm quyền từng địa phương.
