Năm 2009, tôi nhờ người bạn bán giúp tôi hai thửa đất (không có công chứng ủy quyền), một thửa 90 m2, đất ở đô thị một thửa 53,1 m2, đất trồng cây lâu năm (được cấp theo hai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
Đến khi có người đồng ý mua với giá 350 triệu đồng (theo lời người bạn tôi nói) thì bạn tôi yêu cầu tôi đưa 02 Giấy chứng nhận trên để làm hợp đồng sang tên, nhưng khi đưa giấy tờ đất xong thì không thấy bạn tôi gọi đi ký tên làm thủ tục. Khoảng 2, 3 tháng sau hỏi bạn tôi thì anh nói đã sang tên rồi, nhưng bạn tôi đã vay luôn số tiền chuyển nhượng. Đến nay đã 5 năm nhưng bạn tôi không trả lại cho gia đình tôi số tiền trên. Xin hỏi tôi có kiện bạn tôi được không? Tôi không ký tên chuyển quyền sử dụng đất nên tôi có thể đòi thửa đất trên được không, thửa đất đã được chuyển nhượng là do bạn tôi giả mạo chữ ký của tôi thì hợp đồng không có giá trị pháp lý đúng không? Mong được giải đáp. Xin cảm ơn.
Trả lời:
– Về mặt hiệu lực pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Đối với các giao dịch liên quan đến đất đai nói chung pháp luật thường quy định rất chặt chẽ về hình thức của hợp đồng.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 18 Nghị định 04/2013,Việc ủy quyền có thù lao, có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền hoặc để chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản phải được lập thành hợp đồng ủy quyền. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền liên quan đến bất động sản, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụcủa các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.
Đồng thời, đối với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cũng phải được lập thành hợp đồng và có công chứng căn cứ theo khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự 2005:“Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”.
Do vậy giao dịch ủy quyền giữa anh với bạn anh không có hiệu lực pháp luật do chưa được công chứng nên bạn anh không có quyền chuyển nhượng đất thuộc sở hữu của anh. Giao dịch ủy quyền giữa anh và bạn là điều kiện để giao dịch chuyển nhượng được thực hiện, vì vậy khi giao dịch ủy quyền không hợp pháp thì việc chuyển nhượng đất của bạn anh cũng không được công nhận do bạn anh không có quyền chuyển nhượng.
Trường hợp này, việc ủy quyền của anh với người bạn kia không có giá trị pháp lý, bạn anh đã giả mạo chữ ký để chuyển nhượng cho người khác, vì vậy anh có thể khởi kiện ra tòa án để yêu cầu tuyên hợp đồng giữa người bạn kia và người mua là vô hiệu, anh có thể lấy lại đất của mình.
