Nội dung câu hỏi: Xin hãy cho tôi biết các giấy tờ cần thiết để làm thủ tục chuyển nhượng đất cho con – Nếu con tôi đã lấy chồng và nhập hộ khẩu vào nhà chồng thì cần những giấy tờ gì để được miễn lệ phí trước bạ và các lệ phí liên quan khác mà khi chuyển nhượng đất cho người thân thì được hưởng (Hiện tôi có làm giấy xác nhận quan hệ thì đã đủ chưa?) – Do tôi ở xa, không có điều kiện đi lại nên làm giấy ủy quyền cho con rể của tôi thay mặt gia đình tôi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho con gái chúng tôi (vợ của người được ủy quyền) thì có hợp pháp không? và có được hưởng những chính sách (miễn phí trước bạ,…) của việc chuyển nhượng đất cho con không?
Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:
Thứ nhất, các giấy tờ để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho con?
– Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Hồ sơ bên bán gồm:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc);
– Chứng minh thư, hộ khẩu và đăng ký kết hôn (bản gốc) trong trường hợp trên sổ đỏ ghi nhận thông tin của vợ/chồng. Nếu là tài sản riêng thì chỉ cần các giấy tờ cá nhân cuả người đứng tên trên sổ đỏ.
Hồ sơ bên mua, gồm:
+Chứng minh thư, hộ khẩu ( bản gốc);
+ Đăng ký kết hôn bản gốc. Nếu Chưa có gia đình thì chỉ cần CMTND hoặc hộ khẩu.
– Thủ tục sang tên :
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Chứng từ nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
+ Đơn đề nghị đăng ký biến động.
Thứ hai, bạn muốn ủy quyền cho con rể làm hợp đồng mua bán đất có được không?
Điều 562 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền:
“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”
Nếu bạn ở xa và không tiện đi lại để giao kết hợp đồng thì có thể giao kết hợp đồng ủy quyền để con rể thay mình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng ủy quyền có thể thực hiện thủ tục công chứng hay chứng thực. Pháp luật dân sự không hạn chế việc ủy quyền cho những người thân để thay mình giao kết hợp đồng với một người thân khác. Việc bạn ủy quyền cho con rể thì con rể chỉ nhân danh bạn thực hiện hợp đồng, bản chất vẫn là hợp đồng được thực hiện giữa bạn và con gái nên việc phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính khi làm thủ tục sang tên vẫn tương tự như khi bạn trực tiếp thực hiện hợp đồng với con gái mà không qua ủy quyền. Tuy nhiên bạn cần hiểu rõ: Nếu bạn tặng cho riêng con gái thì có thể ủy quyền cho con rể nhân danh mình ký hợp đồng tặng cho. Nếu bạn chuyển nhượng (bán) cho con gái thì một số tổ chức hành nghề công chứng yêu cầu bên mua phải có cả 2 vợ chồng (con gái, con rể) cùng tham gia vào hợp đồng mua bán với tư cách bên mua. Khi đó, người con rể không thể cùng lúc tham gia vào hợp đồng với tư cách đại diện bên bán và cũng là bên mua. Do vậy, bạn cân nhắc ý chí của mình để thực hiện thủ tục ủy quyền cho người thứ ba phù hợp.
Khoản 10 Điều 5 Thông tư 301/2016/TT-BTC quy định:
“10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Khi con bạn nhận tặng cho đất từ bạn thì vẫn được miễn lệ phí trước bạ khi bạ, nếu bạn và con gái giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ không được miễn lệ phí trước bạ.
Khoản 4 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đôi bổ sung năm 2014 quy định về thu nhập được miễn thuế:
”4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.”
Tương tự như lệ phí trước bạ thì thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp này cũng chỉ được miễn khi bạn tặng cho đất cho con, nếu chuyển nhượng thì sẽ vẫn phải nộp thuế. Nếu thuộc trường hợp nộp thuế thì bạn cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh mối quan hệ cha con như giấy khai sinh của con.
