1. Giaodịch với ai?
Theo quyđịnh của PLVN bắt đầu từ ngày 01/01/2007 mọi giaodịch kinhdoanh BĐS đều phải thông qua Sàn. Ngườimua sẽ được Nhânviên kinhdoanh của Sàn (phânphối dựán) hoặc cá nhân Môigiới chỉ dẫn thựchiện.
Để rõ ràng, trước khi bắt tay vào giaodịch, ngườimua cần chủ động yêucầu bên môi giới cungcấp giấy ủyquyền môigiới từ chủ đầu tư, những giấytờ cần thiết chứng minh về vị trí dựán, giá trị lôđất, năng lực chủđầutư, đồ án quyhoạch, thiết kế xâydựng dựán tương lai, thủ tục pháplý, …
2. Mua cái gì?
Dự án lô đất mà mình chọn đã có quyếtđịnh giaođất của nhànước? đã được phêduyệt quihoạch chi tiết tỉ lệ 1/500?
Dựán đã được phêduyệt quyhoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 trên địabàn TP.HCM, nếu được UBND giao đất sau ngày 16/11/2004 thì chủ đầutư phải xâydựng đúng mẫu nhà đã được thẩmđịnh thiết kế và phù hợp với định hướng không gian kiếntrúc cảnhquan đã được phêduyệt. Nghĩa là chủ đầutư không được phân lô bán nền, mà buộc họ phải đầu tư xây nhà hoàn chỉnh rồi mới được bán
Tuy vậy, trên thực tế do nguồn vốn hạn chế nên đã có chủ đầu tư lách quy định này bằng Hợpđồng gópvốn xâydựng cơsởhạtầng và gópvốn xâydựng nhà ở, dù bản chất giaodịch giữa chủ đầu tư và khách hàng vẫn là mua bán đấtnền. Những ngườimua đấtnền đầutư thay vì triển khai xây nhà, lại sang nhượng Hợpđồng gópvốn. Do vậy, việc xâydựng một khu dân cư hoàn chỉnh như phươngán ban đầu sẽ khó thành, đồng thời khi tranh chấp xảy ra thì phápluật khó bảo vệ được ngườimua.
Hiện có một số chủ đầu tư mua đất từ trong dân và lập dự án tách thửa và chia thửa không đúng như quyđịnh, cũng như chưa đảm bảo được hạ tầng kỹ thuật theo quyhoạch và kết nối đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật hiện hữu và dùng giá đất rẻ thể tạo sức hút. Giống với trường hợp mua đất sổ chung, tranh chấp sẽ vô cùng phức tạp vì những lý do: đất không đủ diện tích tối thiểu khi tách theo Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND của UBND TP. HCM, không thỏa thuận được vị trí lô đất giữa những người cùng mua, diện tích khu đất mới tách sẽ giảm sau khi trừ lộ giới…
Một số dựán đất nền khi đưa ra rao bán, gópvốn chỉ mới ở giaiđoạn san lấp và giải phóng mặt bằng, chưa hoàn tất các thủ tục pháplý cần thiết (lô đất chỉ tồn tại trên giấy). Theo quy định thì dựán đất nền được giaodịch hợp pháp chỉ khi đã đảm bảo hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, được đánh dấu đo đạc, cấm mốc ranh giới, có bản thiết kế được Sở Xây dựng phêduyệt. Hoặc dự án đó có được gọi là đất sạch? bởi vấn đề giải phóng mặt bằng là chuyện rất gian nan.
Tóm lại, đừng tin tưởng rằng nếu có nhiều người cùng thực hiện một việc thì việc đó nhất định đúng. Trong đầu tư cũng vậy, để đầu tư có hiệu quả, bạn cần phải thu thập đầy đủ những thông tin về chủ đầu tư, dự án, nếu cần thiết thì nên nhờ các chuyên gia tư vấn để vốn đầu tư của mình tránh được rủi ro cao nhất, đừng tin hoặc trông cậy quá nhiều vào trào lưu đầu tư ồ ạt của một nhóm người.
3. Mua như thế nào?
Hợpđồng chính là cơ sở để bảo vệ quyền lợi của người mua nếu lợi ích bị xâm hại. Chính vì vậy nội dung của Hợpđồng phải được ghi rõ ràng, đầy đủ các thông tin cần thiết về tư cách chủ thể của các bên tham gia giao kết hợp đồng, đối tượng nhắm đến của giao dịch, Phương thức, thời hạn thanh toán và bàn giao.
Về chủ thể, người mua muốn đất giá gốc, rẻ thì nên mua trực tiếp từ chủ đầu tư (nhưng phải chờ 2-3 năm). Mua đất qua trung gian thì cần chú ý các giấy tờ ủy quyền từ chủ đầu tư có chính xác, hợp pháp không?
Với những đất nền mua bằng Hợpđộng góp vốn, sẽ phải trải qua nhiều công đoạn phức tạp, nếu chủ đầu tư thực hiện dự án không đúng tiến độ cũng khó khởi kiện. Nếu mua đất “bán tháo”, “cắt lỗ” sẽ có nhiều rủi ro về tiến độ dự án, thậm chí ngưng triển khai. Đặc biệt cẩn thận dự án “ma” bán đất chia lô trên giấy với những thủ đoạn tinh vi.
