Khi mua bán nhà đất trên địa bàn Tp.HCM trong thời gian gần đây, nhiều người thường yên tâm đã có vi bằng đảm bảo mà không tìm hiểu kỹ về vi bằng, để rồi phải ôm rắc rối với tài sản đã mua.
Vợ chồng cháu tôi tìm mua một nền nhà rộng 64m2 (ngang 4m, dài 16m) với giá 250 triệu đồng tại quận 12, Tp.HCM vào đầu năm 2014. Khi tôi hỏi giấy tờ pháp lý nền nhà thế nào, cháu tôi trả lời rất yên tâm vì đã có vi bằng do một văn phòng thừa phát lại cấp.
 |
| Khách hàng lập vi bằng ghi nhận sự kiện tại văn phòng thừa phát lại quận Bình Thạnh, Tp.HCM |
Nhưng khi xây xong căn nhà cấp 4 tốn thêm gần 200 triệu đồng, thì các lực lượng chức năng địa phương liên tục đến yêu cầu cháu tôi phải tháo dỡ 1/2 căn nhà với lý do vi phạm chỉ giới xây dựng (theo quy hoạch, chiều dài căn nhà được xây dựng chỉ có 8m).
Lúc này cháu tôi mới hốt hoảng hỏi bên bán đất – là một tư nhân làm chủ dự án san lấp mặt bằng và phân lô bán nền – thì họ lần lữa trả lời loanh quanh. Bây giờ cháu tôi và hơn chục hộ gia đình vốn là những người nghèo đã lỡ mua nền đất và xây nhà ở đây phải mất ăn mất ngủ nơm nớp lo lắng sẽ bị chính quyền cưỡng chế tháo dỡ nhà.
Tôi hỏi cháu vì sao mua đất mà không tìm hiểu ở phường, quận về chủ quyền, quy hoạch, giấy phép xây dựng… cháu tôi giải thích là thấy có lập vi bằng nên nghĩ nền nhà đã hợp pháp rồi.
Khái niệm vi bằng xuất hiện trở lại từ khi Chính phủ cho Tp.HCM được thí điểm tổ chức hình thức văn phòng thừa phát lại vài năm nay. Thật ra vi bằng chỉ là một hình thức biên bản do văn phòng thừa phát lại cấp, ghi nhận ngày tháng đó, tại nơi ấy, giữa các bên liên quan có sự việc ấy với những cam kết…
Song không phải ai cũng hiểu rằng vi bằng do văn phòng thừa phát lại cấp không phải là văn bản pháp lý, càng không có ý nghĩa công nhận chủ quyền, quyền sở hữu, quyền sử dụng của đương sự.
Tìm hiểu thêm tôi biết nếu như trước đây khi mua bán nhà đất, nhiều mảnh đất, căn nhà chưa có sổ đỏ, giấy hồng khi giao dịch người dân thường đưa ra những loại giấy tờ chứng minh chủ quyền như bằng khoán do chế độ cũ cấp, giấy công chứng, quyết định giao đất, nhà của quân đội, chính quyền… với dụng ý nhà đất đó là hợp pháp, phù hợp quy hoạch, nay lại có thêm một loại giấy tờ mới thường được “trình ra” là vi bằng và nhiều người cũng đã tin như cháu tôi.
Đây là cách hiểu nhầm tai hại, tương tự trước đây hiểu nhầm rằng hóa đơn đóng thuế nhà đất hằng năm là hình thức công nhận chủ quyền để rồi nhiều người mua nhà đất phải chịu cảnh bị lừa đảo hay bị chính quyền buộc tháo dỡ, thu hồi nhà đất đã mua nhầm hoặc xây dựng trái phép, sai phép.
Nguyễn Văn Hùng (Q.Tân Bình, Tp.HCM)
| Nhiều người ngộ nhận từ thực tế tư vấn luật, chúng tôi thấy có nhiều người đã không tìm hiểu kỹ về vi bằng được lập dẫn đến những ngộ nhận. Có trường hợp hai người mua bán căn nhà đang vướng quy hoạch không thể ra công chứng để sang tên chủ sở hữu nên định nhờ thừa phát lại lập vi bằng cho việc mua bán. Họ nghĩ rằng nếu có vi bằng thì coi như việc mua bán hợp pháp rồi. |
Tuy nhiên, khi nghe luật sư giải thích vi bằng chỉ là văn bản ghi nhận việc mua bán chứ không xác lập quyền của người mua đối với căn nhà, trong trường hợp sau này căn nhà được đền bù khi giải tỏa thì người có tên trong danh sách nhận tiền đền bù vẫn là người chủ cũ, người mua nhà mới hiểu ra và cân nhắc lại việc mua nhà.
Để bảo vệ quyền lợi của các bên khi mua bán những loại tài sản có giá trị, luật quy định phải có đăng ký với cơ quan chức năng. Thế nhưng trong thực tế không phải tài sản nào cũng có đủ giấy tờ hợp lệ để thực hiện việc đăng ký, như bất động sản vướng quy hoạch, giấy tờ nhà cũ chưa được cấp đổi theo hiện trạng khi mua bán, người đứng tên sở hữu tài sản và người sử dụng khác nhau…
Trong trường hợp này các bên được tư vấn là nên nhờ thừa phát lại lập vi bằng về vay mượn, mua bán, thế chấp, cho tặng… tài sản. Trước khi yêu cầu thừa phát lại lập vi bằng, người dân nên tìm hiểu kỹ và không nên có niềm tin rằng vi bằng là văn bản cơ quan nhà nước thừa nhận hoặc xác lập quyền của đương sự đối với tài sản hoặc quyền đối với các vấn đề pháp lý khác.
Luật sư Hà Hải (Đoàn luật sư Tp.HCM)
Vi bằng chỉ có giá trị bằng chứng
Theo quy định tại điều 28 của nghị định 61/2009 của Chính phủ quy định về hoạt động tổ chức thừa phát lại quy định vi bằng có giá trị chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án và vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
Theo quy định này, vi bằng chỉ có giá trị bằng chứng chứ không phải là một thủ tục hành chính để bảo đảm giá trị tài sản. Văn phòng thừa phát lại cũng chỉ ghi nhận lại hành vi trao đổi, giao dịch tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng thực quan hệ giao dịch mua bán tài sản. Vi bằng không có chức năng như công chứng, công chứng chứng thực việc giao dịch mua bán tài sản.
Để xảy ra việc hiểu nhầm của người dân này chắc chắn có sự che giấu của bên thứ ba (môi giới, trung gian) hoặc chính văn phòng thừa phát lại. Trách nhiệm của thừa phát lại là phải giải thích đầy đủ cho các đương sự khi đến lập vi bằng để họ hiểu rõ được giá trị pháp lý của việc lập vi bằng là gì.
Ông Lê Mạnh Hùng (trưởng văn phòng thừa phát lại Q.Bình Thạnh, Tp.HCM)
