Hiện nay có nhiều trường hợp các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau nhưng không lập hợp đồng chuyển nhượng theo quy định mà chỉ lập hợp đồng uỷ quyền (sử dụng, định đoạt tài sản) nhằm mục đích trốn thuế. Đây là một giao dịch dân sự chứa đựng rất nhiều rủi ro mà phần thiệt hại lại rơi vào người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người được uỷ quyền). Sau đây xin nêu một ví dụ cụ thể liên quan đến nội dung này.
Tháng 8 năm 2009, bà B nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông T một lô đất biệt thự tại khu dân cư số 1, thành phố Bắc Giang. Do bà B không xác định mua lô đất này để ở mà nhằm mục đích đợi giá đất lên sẽ bán để kiếm lời. Có người tư vấn nên bà B và ông T thống nhất với nhau không làm hợp đồng chuyển nhượng mà chỉ đến phòng công chứng để làm hợp đồng uỷ quyền. Nội dung của hợp đồng uỷ quyền nêu rõ ông T uỷ quyền cho bà B toàn quyền quyết định mọi vấn đề liên quan đến quyền của người sử dụng đất như sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… thời hạn uỷ quyền là 10 năm. Rất yên tâm với hợp đồng uỷ quyền này, bà B đợi khi gặp khách sẽ căn cứ vào hợp đồng uỷ quyền này mà chuyển nhượng cho bên thứ ba. Tháng 10 năm 2010, bà B làm thủ tục chuyển nhượng lô đất này cho bà M nhưng khi đến phòng công chứng để làm thủ tục thì được trả lời hợp đồng uỷ quyền này không còn hiệu lực do ông T đã chết cách đây một tháng vì tai nạn giao thông. Phòng công chứng hướng dẫn bà B đến gặp gia đình ông T để những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông T làm hợp đồng chuyển nhượng lô đất này cho bà. Bà B rất bất ngờ khi tài sản nhiều tỷ đồng của bà bỗng nhiên lại do người khác định đoạt, sự việc tưởng đơn giản ai ngờ bây giờ trở nên phức tạp. Rất may vợ con ông T đều là những người đứng đắn nên không yêu cầu bà B phải trả thêm một khoản tiền nào. Chỉ có điều con ông T mỗi người ở một nơi nên sau rất nhiều lần đi lại, đưa đón cuối cùng bà B mới làm xong thủ tục chuyển nhượng lô đất trên sang tên mình. Tưởng trốn được một ít tiền thuế ai ngờ cái giá phải trả còn lớn hơn rất nhiều.
Qua vụ việc trên cho thấy một bộ phận người dân rất chủ quan, hiểu biết pháp luật còn nhiều hạn chế. Bởi khi hai bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau nhưng không làm hợp đồng chuyển nhượng mà làm hợp đồng uỷ quyền thì sẽ có rất nhiều rủi ro pháp lý.
Rủi ro lớn nhất khi làm hợp đồng uỷ quyền thì quyền sử dụng đất vẫn thuộc về người uỷ quyền, không thuộc về người được uỷ quyền. Nếu bên uỷ quyền nợ một tổ chức hoặc cá nhân nào đó thì chủ nợ có quyền yêu cầu phong toả, kê biên và phát mãi các tài sản của bên uỷ quyền, trong đó có cả tài sản đã “chuyển nhượng” theo hợp đồng uỷ quyền.
Rủi ro thứ hai xảy ra khi bên mua gặp phải bên bán là người không đứng đắn, bên uỷ quyền có thể không tiếp tục uỷ quyền cho bên được uỷ quyền nữa bởi pháp luật quy định bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt việc thực hiện hợp đồng uỷ quyền. Trong trường hợp này, bên mua phải trả lại tài sản cho bên bán, nếu bên mua không chứng minh được đã trả tiền cho bên bán thì còn có thể mất trắng tài sản đã mua. Nếu song song với việc lập hợp đồng uỷ quyền, hai bên lập một hợp đồng chuyển nhượng với nhau thì bên uỷ quyền vẫn có thể yêu cầu Toà án căn cứ vào quy định tại điều 129 Bộ luật Dân sự để tuyên vô hiệu hợp đồng uỷ quyền với lý do giả tạo nhằm che giấu giao dịch chuyển nhượng. Hậu quả pháp lý của hợp đồng khi bị tuyên vô hiệu là bên mua phải trả lại đất cho bên bán và bên bán trả lại tiền cho bên mua. Trong khi giá đất liên tục tăng nếu trường hợp này xảy ra thì thiệt thòi vẫn thuộc về bên mua đất.
Rủi ro thứ ba là khi một trong hai bên không may bị chết hoặc mất năng lực hành vi dân sự. Bởi theo quy định tại điều 589 Bộ luật Dân sự hợp đồng uỷ quyền sẽ bị chấm dứt khi bên uỷ quyền hoặc bên được uỷ quyền chết, bị toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết. Nếu một hoặc cả hai bên chết thì hợp đồng uỷ quyền đương nhiên sẽ chấm dứt. Nếu bên được uỷ quyền chết thì lô đất kia sẽ trở lại thuộc quyền sử dụng của bên uỷ quyền, người thừa kế của bên được uỷ quyền không được thừa kế quyền của người được uỷ quyền, còn nếu bên uỷ quyền chết thì tài sản vẫn thuộc về những người thừa kế của bên uỷ quyền.
Như vậy, việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng uỷ quyền đúng như nắm dao đằng lưỡi. Tất cả những ai đang định lách luật trốn thuế theo cách này hãy suy nghĩ thật kỹ vì quá nhiều rủi ro có thể đến với mình. Đề nghị các cơ quan chức năng có biện pháp phát hiện và ngăn chặn những hợp đồng uỷ quyền giả tạo, giúp cho những người dân do thiếu hiểu biết tránh được những rắc rối không đáng có như bà B đã nói ở trên.
Hoàng Hải Lâm
(Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất TP BG)
