Câu hỏi:
Tôi có mua 01 lô đất của ông A: diện tích (5m x 40m), 100% là đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, tôi đã lên phòng công chứng, qua ủy ban không có vấn đề gì cả và đã ra bìa đỏ. Sau đó tôi chuyển 100m2 qua đất nhà ở và đã hoàn thành. Nay tôi định bán thì xảy ra vấn đề như sau: lô đất đó là của ông A nhưng trước khi bán cho tôi ông A đã gán nợ, có giấy cam kết nếu quá hạn thì chuyển nhượng lại cho ông B (người cho ông A mượn tiền) và thực tế ông A đã bị quá hạn trả tiền. Tuy nhiên sau đó ông A đã bán đất cho tôi và cơ quan có thẩm quyền đã sang tên mảnh đất cho tôi. Nay tôi làm biển bán thì ông B cản trở, không cho cắm biển. Chúng tôi đã lên phường, ông B muốn đền bù tiền cho ông A để lấy lại đất. Vậy cho tôi hỏi tôi có sai gì không và thửa đất tôi mua có bị ảnh hưởng gì không? Xin cảm ơn luật sư!
Trả lời: Chào bạn, trường hợp của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:
Theo như thông tin bạn cung cấp thì trước khi bán cho bạn, ông A và ông B đã có cam kết: nếu ông A quá hạn trả tiền vay nợ của ông B thì mảnh đất phải được chuyển nhượng cho ông B. Như vậy, đây được coi là giao dịch bảm đảm thực hiện nghĩa vụ trả tiền phát sinh theo hợp đồng vay tài sản, cụ thể là: thế chấp quyền sử dụng đất. Kèm theo dó, các bên đã thỏa thuận biện pháp xử lý tài sản thế chấp là phải chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi bên A không trả tiền đúng hạn. Tuy nhiên việc xử lý tài sản thế chấp được tiến hành nếu việc thế chấp quyền sử dụng đất trên được thực hiện theo đúng quy định pháp luật. Trong đó cần chú ý:
– Thỏa mãn điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại điều 122 Bộ luật dân sự năm 2005:
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.”
- Việc thế chấp phải được thể hiện bằng văn bản và phải đăng ký thế chấp theo quy định pháp luật:
Căn cứ Nghị định 163/2006/NĐ-CP và Nghị định 83/2010/NĐ-CP thì thế chấp quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền, cụ thể tại: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện. Trong đó:
“1. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh) nơi có đất, tài sản gắn liền với đất thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của tổ chức trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam; cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài.
2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đất hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp chưa thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện) thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.”
Trường hợp thế chấp không được đăng ký thì sẽ không có hiệu lực và không có giá trị đối kháng đối với người thứ ba. Theo đó việc mua bán của bạn là hợp pháp. Ông B không có quyền cản trở việc bạn bán đất. Bạn có thể yêu cầu UBND cấp xã nơi có đất yêu cầu ông B chấm dứt hành vi vi phạm của mình đồng thời xem xét xử phạt hành chính đối với hành vi gây cản trở cho việc sử dụng đất của người khác theo điều 11 Nghị định 102/2014:
“1. Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng tại khu vực nông thôn, phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng tại khu vực đô thị đối với hành vi đưa chất thải, chất độc hại, vật liệu xây dựng hoặc các vật khác lên thửa đất của người khác hoặc thửa đất của mình gây cản trở cho việc sử dụng đất của người khác.”
