Hợp đồng kiểu hứa mua, hứa bán mất nửa tỉ đồng

Ông L. trình bày đầu năm 2016, ông và cha con ông H. lập văn bản về việc hứa mua, hứa bán tầng trệt căn nhà gần 150 m2 tại quận Ninh Kiều với giá 6 tỉ đồng. Hai bên thỏa thuận ông H. nhận cọc 450 triệu đồng, khi hai bên cùng đi nhận tiền mua lại tầng trệt căn nhà từ cơ quan nhà nước thì ông H. nhận nốt 5,55 tỉ đồng. Số tiền chênh lệch phía ông L. được hưởng.

Hứa mua nhà để lấy chênh lệch

Hai bên còn cam kết chậm nhất đến ngày 1-7-2016, ông L. phải làm thủ tục để ông H. nhận đủ 5,55 tỉ đồng, nếu không ông L. mất 450 triệu đồng. Trong thời gian này nếu ông H. hứa bán nhà cho ai khác thì phải bồi thường cho ông L. gấp 20 lần số tiền đã nhận.

Ngày 30-6-2016, ông L. nhận được tin ông H. đã bán nhà cho Nhà nước và diện tích thực tế chỉ còn hơn 110 m²(nhỏ hơn khi hai bên thỏa thuận). Do đó, ông khởi kiện yêu cầu hủy văn bản thỏa thuận và buộc cha con ông H. trả lại cho ông 450 triệu đồng tiền cọc.

Ông H. (đồng thời đại diện ủy quyền cho hai người con) thừa nhận có thỏa thuận như trên. Nhưng theo ông, Nhà nước không mua mà chỉ hỗ trợ ông 4,8 tỉ đồng di dời căn nhà. Lúc này ông có liên hệ để thông báo nhưng ông L. không có ý kiến. Sau đó ông phải nhận tiền hỗ trợ di dời, nếu không sẽ bị cưỡng chế. Theo ông H., ông L. đã vi phạm thỏa thuận nên ông không đồng ý trả lại 450 triệu đồng.

Xử sơ thẩm vào tháng 5-2017, TAND quận Ninh Kiều xác định quan hệ tranh chấp là tranh chấp giao dịch dân sự. Tòa nhận định văn bản thỏa thuận bị vô hiệu nên chấp nhận yêu cầu khởi kiện, buộc ba bị đơn phải trả cho ông L. 450 triệu đồng. Phía ông H. kháng cáo.

Mất tiền vìvi phạm thỏa thuận

Xử phúc thẩm, TAND TP Cần Thơ nhận định quan hệ tranh chấp là tranh chấp hợp đồng đặt cọc và yêu cầu của ông L. là không có cơ sở.

Thứ nhất, về diện tích tầng trệt căn nhà, không có căn cứ cho thấy phía ông H. lừa dối vì tại văn bản thỏa thuận mua bán do hai bên tự nguyện ghi diện tích. Thứ hai, nội dung trong văn bản thỏa thuận thể hiện rõ tầng trệt căn nhà sẽ bán cho Nhà nước. Ông H. chỉ nhận số tiền trong phạm vi 6 tỉ đồng, nếu chuyển nhượng cho ông L. thì ông L. được nhận số tiền chênh lệch. Như vậy, ông L. hoàn toàn biết trước việc bán tầng trệt căn nhà cho Nhà nước. Cho nên ông L. cho rằng ông H. tự ý bán cho Nhà nước và không báo cho ông là không đúng.

Thứ ba, sở dĩ ông L. không tiếp tục thực hiện giao dịch là vì ông biết UBND TP Cần Thơ chỉ hỗ trợ di dời cho ông H. hơn 4,8 tỉ đồng. Nếu ông L. làm theo thỏa thuận thì sẽ bị thiệt hại hơn 1,1 tỉ đồng. Vì vậy, ông L. chọn cách vi phạm thỏa thuận sau khi biết được giá nhà nước thấp hơn giá ông đã thỏa thuận với ông H.

Từ đó HĐXX cho rằng do ông L. không thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng nên số tiền đặt cọc 450 triệu đồng thuộc về ông H. Ngoài ra, sau khi hai bên ký kết thỏa thuận thì Nhà nước đã mua lại tầng trệt căn nhà trên. Như vậy, văn bản thỏa thuận của hai bên để bảo đảm thực hiện hợp đồng đã được thực hiện xong. Cho nên không có căn cứ cho rằng văn bản thỏa thuận là vô hiệu.

Ông H. không có lỗi trong việc thỏa thuận trong khi ông L. vi phạm thỏa thuận. Cuối cùng HĐXX tuyên sửa bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông L., tức số tiền đặt cọc 450 triệu đồng thuộc về phía ông H.