Giao dịch hợp đồng mua bán đất với người được ủy quyền
Giao dịch hợp đồng mua bán đất với người được ủy quyền. Người được ủy quyền bán đất cần có điều kiện gì?
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi có 1 vấn đề mong được bên công ty tư vấn dùm tôi.hiện tôi muốn mua một mảnh đất từ 1 người được uỷ quyền.trong phạm vi uỷ quyền thì người được uỷ quyền được quyền quyết đinh chuyển nhượng, chao tặng, cho… Như vậy nếu tôi mua thì người được uỷ quyền sẽ làm hợp đồng chuyển nhượng mua bán cho tôi là được phải không a? Vì tôi sợ rủi ro về sau này sảy ra giữa người uỷ quyền và người được uỷ quyền có chanh chấp hoặc kiện tụng gì đó( vì tôi chưa mua bán giao dịch về nhà đất nên cũng không am hiểu lắm về luật) mong chuyên gia tư vấn dùm a! Chân thành cảm ơn.?
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến chúng tôi xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Thứ nhất, trong trường hợp này tồn tại những quan hệ liên quan đến vấn đề đại diện theo ủy quyền và khái niệm đại diện theo ủy quyền được quy định tại khoản 1 Điều 142 Bộ luật dân sự 2005 như sau:“1. Đại diện theo ủy quyền là đại diện được xác lập theo sự ủy quyền giữa người đại diện và người được đại diện.”
Thắc mắc của bạn liên quan đến quyền của người đại diện hay chính là vấn đề phạm vi đại diện được quy định tại Điều 144 Bộ luật dân sự 2005 như sau:
“Điều 144. Phạm vi đại diện
1. Người đại diện theo pháp luật có quyền xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự vì lợi ích của người được đại diện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
2. Phạm vi đại diện theo ủy quyền được xác lập theo sự ủy quyền.
3. Người đại diện chỉ được thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện.
4. Người đại diện phải thông báo cho người thứ ba trong giao dịch dân sự biết về phạm vi đại diện của mình.
5. Người đại diện không được xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự với chính mình hoặc với người thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”
Như vậy, trong tình huống này, trên cơ sở những thông tin bạn cung cấp thì việc xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người ủy quyền là hoàn toàn hợp pháp.
Thứ hai, để đảm bảo quyền lợi và tránh những vấn đề pháp lý về mặt pháp lý có thể phát sinh, bạn cần chú ý những vấn đề sau:
+ Hình thức ủy quyền: Khoản 2 Điều 142 Bộ luật dân sự 2005 quy định rõ: “Hình thức ủy quyền do các bên thoả thuận, trừ trường hợp pháp luật quy định việc ủy quyền phải được lập thành văn bản”
Như vậy, việc ủy quyền trong trường hợp này cần được lập thành hợp đồng ủy quyền và phải được công chứng mới có hiệu lực phát sinh. Do đó, trước khi giao kết hợp đồng bạn cần phải yêu cầu người được ủy quyền cho xem hợp đồng ủy quyền có công chứng để đảm bảo quyền lợi của mình.
+ Người được ủy quyền: phải là người thỏa mãn các điều kiện quy định tại Điều 143 Bộ luật dân sự 2005 để có khả năng chịu trách nhiệm đầy đủ về hành vi của mình:
“Điều 143. Người đại diện theo ủy quyền
1. Cá nhân, người đại diện theo pháp luật của pháp nhân có thể ủy quyền cho người khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.
2. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập, thực hiện.”
+ Thời hạn ủy quyền: Việc giao kết hợp đồng cần được thực hiện khi quan hệ đại diện ủy quyền vẫn tồn tại, nghĩa là không thuộc các trường hợp chấm dứt đại diện theo quy định tại khoản 2 Điều 147 Bộ luật dân sự 2005 như sau:
“2. Đại diện theo ủy quyền của cá nhân chấm dứt trong các trường hợp sau đây:
a) Thời hạn ủy quyền đã hết hoặc công việc được ủy quyền đã hoàn thành;
b) Người ủy quyền hủy bỏ việc ủy quyền hoặc người được ủy quyền từ chối việc ủy quyền;
c) Người ủy quyền hoặc người được ủy quyền chết, bị Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết.”
