Cũng như việc nợ tiền sử dụng đất, nhiều trường hợp người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở nhưng không có đủ điều kiện trả hết số tiền lệ phí trước bạn nhà đất thì được ghinợ tiền lệ phí trước bạtrên giấy chứng nhận QSD đất và QSH nhà ở. Tuy nhiên sau đó nếu người sử dụng đất có nhu cầucho thuê, chuyển nhượng, tặng cho … Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhàở của mình thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính mới được thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật về đất đai.
1. Căn cứ pháp lý:
–Luật đất đai 2013
–Nghị định 140/2016/NĐ-CP của Chính phủ về Lệ phí trước bạ.
2. Nội Dung
Theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013 :
“Điều 168 : Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.”
Theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 8 Nghị định 140/2016/NĐ-CP:
Điều 8 : Ghi nợ lệ phí trước bạ:
“1. Ghi nợ lệ phí trước bạ đối với đất và nhà gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được ghi nợtiền sử dụng đấttheo quy định của pháp luật đất đai về thu tiền sử dụng đất. Khi thanh toán nợ lệ phí trước bạ thì hộ gia đình, cá nhân phải nộp lệ phí trước bạ tính theo giá nhà, đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ lệ phí trước bạ theo quy định tại khoản 1 Điều này nếu chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân khác (trừ trường hợp tặng cho nhà, đất giữa các đối tượng quy định tại khoản 10 Điều 9 Nghị định này) thì phải nộp đủ số lệ phí trước bạ còn nợ trước khi chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho.”
Như vậy, theo các quy định trên thì người sử dụng đất phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính về đất đai (nộp đủ số tiền lệ phí trước bạ nhà đất) trước khi thực hiện các quyền cho thuê, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, Khoản 2, Điều 8 Nghị định 140/2016/NĐ-CP có quy định trường hợp ngoại lệ khi thực hiện việc “tặng chonhà, đất giữa các đối tượng quy định tại khoản 10 Điều 9 Nghị định này”. Cụ thể khoản 10, Điều 9 quy định các đối tượng là: “10. …Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau…”
Theo đó, việc tặng cho giữa các đối tượng trên có thể thực hiện trước hoặc song song cùng với việc thực hiện nghĩa vụ nộp tiền nợ lệ phí trước bạ nhà đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở của người sử dụng đất.
