Trong trường hợp pháp luật không có quy định khác thì việc mua nhà sử dụng vào mục đích khác không phải là mua nhà ở cũng được thực hiện theo quy định của hợp đồng mua bán nhà ở.
Hợp đồng mua bán nhà đất là một văn bản rất quan trọng. Nhà đất là tài sản thông dụng như các tài sản khác nhưng lại là bất động sản và có giá trị lớn đối với mỗi gia đình. Chính vì vậy, để hợp đồng mua bán nhà đất được thực hiện một cách hợp pháp thì cả hai bên cần tuân thủ đúng các quy định của pháp luật như: hợp đồng phải được lập thành văn bản, công chứng, làm thủ tục sang tên…tất cả các chi tiết có liên quan trong hợp đồng đều phải được các bên trao đổi và ghi nhận cụ thể, chính xác trong hợp đồng.
– Người từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi, tuyên bố hạn chế năng lực hành vi. Người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ được toàn quyền xác lập mọi giao dịch mua bán nhà ở.Về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng:
– Người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi là người có năng lực hành vi dân sự chưa đầy đủ. Vì vậy, nếu người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi tham gia với tư cách là một bên (bên bán hoặc bên mua) trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở thì bắt buộc phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật mới được coi là hợp pháp. Ý chí của người đại diện theo pháp luật phải được thể hiện trong hợp đồng mua bán nhà ở.
– Người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi được xác lập, thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở trong phạm vi tài sản riêng của người này.
– Người chưa đủ 6 tuổi, người mất năng lực hành vi không được phép xác lập giao dịch. Mọi giao dịch liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở có liên quan đến quyền, nghĩa vụ của người này đều do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện.
– Đối với pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác: Các chủ thể này tham gia vào giao dịch mua bán nhà ở thông qua người đại diện của họ (theo pháp luật hoặc theo ủy quyền). Các quyền và nghĩa vụ do người đại diện xác lập làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác.
Trường hợp, bên bán có nhiều người cùng sở hữu chung hợp nhất (sở hữu chung vợ chồng, sở hữu chung của các đồng thừa kế, sở hữu chung của các thành viên trong hộ gia đình…) thì khi bán phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu. Nếu trong giấy tờ sở hữu chỉ đứng tên vợ hoặc chồng để tránh rủi rõ nên kiểm tra có đúng là tài sản riêng của vợ hoặc chồng không.
Nội dung các điều khoản quan trọng trong hợp đồng mua bán nhà đất như sau:
Thứ nhất, đối tượng mua bán
Trong phần này cả hai bên phải ghi cụ thể những điều sau:
– Bên A (bên bán) đồng ý bằng văn bản bán cho bên B (bên mua) căn nhà tại số…đường…phường (xã)…quận (huyện, thị xã)…..và đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhà ở nằm trong khuôn viên được xác định bởi các giấy tờ đã nêu trên đây.
– Loại nhà; nhà phố, nhà chung cư, nhà biệt thự, cấp số bao nhiêu
– Cấu trúc: trệt, lầu, gạch, bê tông, cốt thép…
– Nền…mái…
– Tường: gạch, đất, bê tông, chung…riêng, mượn;
– Diện tích toàn bộ khuôn viên: ngang…sâu…
– Diện tích xây dựng.
– Diện tích sử dụng.
– Vị trí nhà: được xây cất trên lô đất nào, bằng khoán nào, bản đồ số mấy…
– Nguồn gốc nhà.
– Giấy tờ về nhà ở kèm theo gồm: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất số….; tờ khai lệ phí trước bạ ngày…; bản vẽ…
– Thời điểm giao giấy tờ sở hữu nhà: ngay sau khi hai bên ký hợp đồng công chứng và bên B thanh toán tiền mua nhà …
– Thời điểm giao nhà: khi giao nhà hai bên sẽ lập biên bản bàn giao nhà
– Thời gian hai bên ra phòng công chứng để chứng thực các giấy tờ có liên quan.
Thứ hai, giá mua bán:
Hai bên thỏa thuận giá mua bán: ghi bằng số và bằng chữ
Thứ ba, tiền đặt cọc:
– Hai bên thỏa thuận bên mua sẽ đặt cọc trước một phần cho bên bán để đảm bảo sẽ mua nhà và phải được thể hiện tại hợp đồng đặt cọc ký ngày…
– Số tiền đặt cọc này sẽ được chuyển thành tiền mua nhà và khấu trừ vào đợt thanh toán đầu tiên (chia làm mấy đợt để thanh toán)
– Sau khi nhận tiền đặt cọc, nếu bên bán thay đổi ý kiến, không bán cho bên mua nữa thì phải hoàn trả cho bên mua số tiền gấp 2 lần số tiền đặt cọc mà mình đã nhận. Ngược lại, nếu bên mua thay đổi ý kiến, không mua nhà nữa thì phải chịu mất tiền cọc.
Thứ tư, thời gian và phương thức thanh toán:
– Thời gian và điều kiện giao nhận nhà
– Thời gian thanh toán (có thể chia làm nhiều đợt thanh toán)
– Hình thức thanh toán: chuyển khoản hoặc đưa tiền trực tiếp
– Lãi do thanh toán chậm: nếu bên mua không thanh toán đúng hạn cho bên bán thì phải trả thêm tiền lãi phát sinh cho số ngày chậm thanh toán theo mức lãi suất quá hạn do Ngân hàng nhà nước công bố tại thời điểm thanh toán.
Thứ năm, quyền và nghĩa vụ của hai bên
Các bên cần chi tiết hóa các nghĩa vụ trong giai đoạn trước, trong và sau khi thực hiện hợp đồng cũng như thời điểm chấm dứt cụ thể.
Thứ sáu, điều khoản ràng buộc trách nhiệm
Các bên có thể dự trù các tình huống đối phương có thể vận dụng để không thực hiện hợp đồng mà soạn thảo những điều khoản thích hợp, như trách nhiệm của bên mua khi không thanh toán, hoặc trách nhiệm của bên bán khi không chuyển giao đối tượng của hợp đồng.
Thứ bảy, điều khoản chung
Hai bên cam kết thực hiện nghiêm túc các điều khoản trong hợp đồng này. Những tranh chấp phát sinh liên quan đến hợp đồng này đều sẽ được giải quyết dựa trên sự hợp tác, cùng có lợi. Nếu không tự giải quyết được, hai bên đồng ý sẽ đưa ra giải quyết tại Tòa án có thẩm quyền. Bên thua kiện phải chịu toàn bộ các chi phí liên quan, kể cả chi phí thuê luật sư, cho bên thắng kiện. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ký và được công chứng, được lập thành 05 (năm) bản, có giá trị như nhau, mỗi bên giữ 02 (hai) bản và lưu một (01) bản tại Phòng Công chứng.
Kiểm tra hiện trạng, nguồn gốc của nhà:
Theo quy định của pháp luật, nhà ở thuộc đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở phải đang tồn tại, đang xây dựng.
Trong trường hợp phát sinh các giao dịch về mua bán đối với loại nhà ở hình thành trong tương lai, tức là nhà đang trong giai đoạn thi công, hoàn thành như chung cư, nhà theo dự án thì phải đảm bảo tính pháp lý của loại hình giao dịch này. Thực tế việc mua bán nhà hình thành trong tương lai thường gặp rủi ro. Do đó phải thật cân nhắc về loại hình giao dịch này. Người mua phải có thông tin chính xác về dự án nhà đang xây cũng như chủ đầu tư dự án phải có thông báo về việc bán các căn hộ trên bản vẽ thiết kế với các chi tiết về diện tích, vật liệu xây dựng, các thiết bị có liên quan đến ngôi nhà xho người mua biết.
Để có cái nhìn thực tế hơn, tránh rủi ro thì người mua phải trực tiếp đến địa điểm của căn nhà để xem hiện trạng của nó, phải xác định nguồn gốc nhà ở thuộc sở hữu của ai, quá trình chuyển dịch quyền sở hữu như thế nào, nhà đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chưa? Việc xác định rõ nguồn gốc nhà ở, tình trạng pháp lý của nhà ở là điều kiện giúp giao kết hợp đồng đúng quy định của pháp luật và tránh được những tranh chấp phát sinh sau này.
Ngoài ra, cũng cần lưu ý nhà ở là đối tượng mua bán có bị đem thế chấp hoặc kê biên để đảm bảo việc thực hiện một hoặc các nghĩa vụ dân sự hay trách nhiệm hình sự khác không.
Trường hợp nhà ở có nguồn gốc thừa kế cần tìm hiểu có đúng nhà ở thuộc sở hữu của người đã chết không, những ai có công duy trì, làm tăng giá trị nhà ở, những người thừa kế hợp pháp đối với nhà ở, ý chí của các đồng thừa kế đối với việc chuyển nhượng.
Trường hợp nhà ở có nguồn gốc được tặng cho hoặc được hưởng thừa kế di chúc, cần kiểm tra người được tặng cho, người được hưởng thừa kế theo di chúc có bị ràng buộc bởi điều kiện gì không, đặc biệt phải kiểm tra xem đó là tặng cho, di chúc cho sở hữu hay chỉ cho quản lý, sử dụng để thờ cúng. Nếu không cho sở hữu thì không nên mua.luật sư tphcm
Nhiều trường hợp do điều kiện kinh tế có hạn, khách hàng phải mua nhà mà chủ đã từng bán cho nhiều người, mỗi người chỉ mua một phần diện tích nhà. Trong trường hợp này phải xem xét diện tích mua có phần nào chồng lên diện tích của các hộ khác không, có bị hạn chế điều kiện gì không, có bị phụ thuộc vào hợp đồng của người mua trước không…
Cần kiểm tra các giấy tờ hợp lệ hay không hợp lệ về nhà ở khi tham gia giao dịch như:
– Đối với nhà thuộc sở hữu tư nhân, đã có giấy chứng nhận của chính quyền thuộc chế độ cũ không?
– Đối với nhà ở do một bên hoặc các bên tự xây dựng cần tìm hiểu khi tiến hành xây dựng có giấy phép xây dựng không. Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với đất hay nhà này không? Bên cạnh đó, các giấy tờ tài liệu khác cũng rất có giá trị chứng minh ai là người đã xây dựng nhà: Hóa đơn mua nguyên vật liệu, biên nhận thanh toán tiền công xây dựng, hợp đồng thuê khoán xây dựng,…
– Đối với nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước hay của cơ quan, tổ chức cần tìm hiểu ai là người được quyền sử dụng nhà hợp pháp (quyết định phân phối nhà, quyết định giao nhà, đơn xin cấp nhà…), đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chưa; việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà có giấy tờ chứng minh gì không?
(Luật giaĐồng Xuân Thuận)
