Không ít các trường hợp đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng mảnh đất đó không tách thửa được dẫn đến việc bên đặt cọc đòi lại số tiền đó.
Trong những mối quan hệ dân sự, sẽ ưu tiên sự thỏa thuận của hai bên. Trường hợp không giải quyết được thì nhờ tòa giải quyết.
Quy định tại Khoản 1, tại điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
…”
Để đảm bảo thực hiện cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặt cọc được coi là phương thức đảm bảo. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác theo quy định tại khoản 2 điều 328 BLDS 2015
Tuy nhiên việc bên đặt cọc hủy bỏ hợp đồng do không thực hiện nghĩa vụ tách thửa nếu trong hợp đồng có ghi nhận về thời gian thực hiện nghĩa vụ tách thửa nhưng bên bán không thực hiện theo đúng yêu cầu , đồng thời buộc phải bồi thường thiệt hại hoặc bị phạt vi phạm nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về vấn đề này là hợp lý nếu hai bên có thỏa thuận.
Trường hợp hai bên không thỏa thuận về vấn đề này cũng như bên bán không vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng thì người đặt cọc không thể hủy bỏ hợp đồng, trường hợp hủy bỏ hợp đồng không có căn cứ thì bên đặt cọc sẽ là bên vi phạm nghĩa vụ và mất khoản tiền cọc và tiền bồi thường nếu có ghi nhận trong hợp đồng
