Khoảng trống thuế trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản (BĐS) thời gian qua rất lớn, hầu hết các hợp đồng đều ghi không đúng giá trị thật nhưng cơ quan chức năng không thể kiểm soát được. Ngay cả các công ty BĐS, các sàn giao dịch cũng né thuế. Ai cũng có thể nhận thấy, nhưng vì sao không ngăn chặn được? Đã đến lúc Nhà nước cần thay đổi các quy định về tính thuế và tuyên truyền để người dân biết, thực hiện tốt chính sách thuế
Để hạn chế trốn thuế trong chuyển nhượng bất động sản cần thu thuế đúng đối tượng, bản chất. Ảnh: THÀNH TRÍ
Sàn giao dịch cũng trốn thuế
Nhiều người dân tá hỏa khi nghe vụ luật sư Trần Vũ Hải – người hiểu biết pháp luật lại “dính” án. Càng ngạc nhiên hơn nữa, khi người mua tài sản không được lợi gì về thuế nhưng vẫn bị xử lý tội trốn thuế. Lạ là, nếu hợp đồng được hai bên ký với giá thấp hơn thì bên mua mới chính là bên phải gánh nhận rủi ro, vì có thể tài sản có tranh chấp, không làm giấy tờ được, số tiền chênh lệch đã trả không có giấy tờ hợp pháp để chứng minh cho việc đòi lại. Hơn nữa, bên mua cũng không được lợi gì từ thuế, vì theo luật, bên mua chỉ phải nộp thuế trước bạ, mà thuế trước bạ nhà đất được áp 0,5% trên khung giá Nhà nước ấn định, chứ không phải trên giá hai bên thỏa thuận.
Chỉ có bên bán là bên được lợi về thuế, bởi bên bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân với mức 2% trên giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng công chứng. Thế nhưng, khi bị xử lý hình sự thì pháp luật xử lý cả hai bên, vì một hợp đồng được ký kết bởi hai bên, nếu bên mua không đồng ý ký thì hợp đồng sẽ không được ký kết và sẽ không dẫn đến hậu quả trốn thuế. Do vậy, cơ quan điều tra khởi tố luôn cả bên mua với vai trò đồng phạm.
Không những trốn thuế trong hoạt động chuyển nhượng, mà hiện nay hoạt động môi giới BĐS cũng diễn ra tình trạng trốn thuế đáng báo động. Nhiều sàn giao dịch BĐS có hàng ngàn nhân viên được “đào tạo nghiệp vụ” kiểu Alibaba. Sàn cũng không trả lương cho nhân viên, chỉ khi nhân viên môi giới thành công mới được hưởng hoa hồng trên số tiền môi giới. Lẽ ra, các sàn giao dịch BĐS là công ty có ngành nghề kinh doanh có điều kiện thì buộc nhân viên môi giới phải có chứng chỉ hành nghề, phải ký hợp đồng môi giới với khách hàng, phải kê khai, nộp thuế. Khi công ty môi giới trả chi phí môi giới cho nhân viên thì nhân viên phải nộp thuế thu nhập cá nhân… Thế nhưng, hiện nay nhiều sàn “lách” bằng cách cho nhân viên nhận hoa hồng trực tiếp từ khách hàng với tư cách giữa cá nhân với cá nhân (sau đó trả chi phí lại cho công ty), giúp nhân viên trốn thuế, công ty thoát trách nhiệm.
Điển hình, vụ tranh chấp hợp đồng cọc mua bán nhà đang được TAND quận 2 thụ lý. Bên mua mới đặt cọc 3 tỷ đồng, nhưng bên bán đã phải trả cho nhân viên môi giới 500 triệu đồng tiền môi giới (dù hợp đồng cọc đang bị tranh chấp, nhưng tiền môi giới vẫn trả đủ). Theo cơ quan thuế, việc nhận tiền 500 triệu đồng này mà không kê khai, nhân viên đó đã trốn thuế thu nhập cá nhân đến 50 triệu đồng. Nếu thực hiện 2 – 3 hợp đồng như thế thì nhân viên đó có nguy cơ bị xử lý hình sự về tội trốn thuế (trên 100 triệu đồng).
Thuế thu nhập cá nhân phải đánh trên lợi nhuận
Vì hoạt động trốn thuế diễn ra rầm rộ thời gian qua, ngày 8-8-2019, Tổng cục Thuế đã có Công văn số 3122/TCT-TTKT về tăng cường công tác quản lý thuế; kiên quyết xử lý trường hợp có dấu hiệu vi phạm pháp luật về thuế theo quy định tại Thông tư liên tịch 01/2017 của liên bộ Công an, Quốc phòng, Tài chính, NN-PTNT và Viện KSND tối cao.
Thế nhưng, để hạn chế trốn thuế trong hoạt động chuyển nhượng BĐS, đã đến lúc Nhà nước cần thay đổi các quy định pháp luật để việc thu thuế đúng đối tượng, đúng bản chất. Thứ nhất, thuế trong hoạt động chuyển nhượng BĐS là thuế thu nhập cá nhân của bên bán, hiện nay được tính cào bằng 2% trên giá bán (đó là lý do các bên giảm giá trong hợp đồng thấp xuống để né thuế). Trong khi bản chất của thuế thu nhập cá nhân thì phải có “thu nhập” mới phải chịu thuế. Để xác định thu nhập thì hoạt động mua bán đó phải có lợi nhuận. Lấy giá bán trừ (-) giá mua. Tuy nhiên, để công bằng, giá mua sẽ được cộng cả tiền trượt giá tính theo tỷ lệ phần trăm tăng giá như khung giá đất mà tỉnh thành ban hành hàng năm, cộng các chi phí đầu tư vào BĐS, chi phí môi giới (nếu có).
Sau đó, nhân theo thuế suất thuế thu nhập cá nhân ấn định theo tỷ lệ phần trăm trên lợi nhuận. Với cách tính như thế sẽ trả thuế thu nhập cá nhân trở về đúng với bản chất thật, tức có thu nhập mới nộp thuế, nếu không có lãi thì sẽ không phải nộp thuế. Hơn nữa, như vậy các bên sẽ có ý thức ghi giá trị hợp đồng đúng với giá thực tế để sau này được khấu trừ thuế.
Thứ hai, Nhà nước cũng nên quy định hoạt động chuyển nhượng BĐS buộc phải thanh toán qua ngân hàng (vì đây là số tiền lớn, như vậy sẽ đảm bảo việc giám sát của nhà nước cũng như an toàn cho khách hàng). Các chứng từ thanh toán qua ngân hàng sẽ được làm chứng từ nộp thuế và cũng là bằng chứng hợp pháp khi tranh chấp ở tòa. Như vậy, các bên sẽ tự giám sát lẫn nhau, sẽ phải ký đúng giá thật để hạn chế rủi ro cho bản thân. Qua đó, Nhà nước cũng chống được thất thu thuế.
