Nhiều thiệt thòi
Anh Nguyễn Thanh Trân, ngụ huyện Hóc Môn, TP HCM cho biết, năm ngoái, anh mua một căn nhà sổ đỏ chung tại xã Xuân Thới Thượng bằng giấy tờ viết tay. Khi giao dịch, hai bên không thể ra công chứng hợp đồng vì không đủ điều kiện mua bán nên chỉ gọi Thừa phát lại đến làm chứng việc mua bán, giao nhận tiền.
Hiện nay, vì cần tiền để làm ăn, anh định nhờ chủ nhà đứng ra bảo lãnh cho mình vay tiền ngân hàng, tuy nhiên, chủ nhà từ chối vì sợ trách nhiệm. Anh Trân than thở: “Có nhà nhưng đành bó tay, không thể thế chấp được vì tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu. Thôi đành phải xoay cách khác”.
Tương tự, anh Minh ở quận 12 cho biết khi cần bán căn nhà mua theo dạng trên cũng phải trầy trật mãi mới xong. Anh cho hay, vì chung sổ đỏ nên chỉ có thể bán nhà khi được sự đồng ý của những người đồng sở hữu.
Một gia đình hàng xóm đang có hiềm khích với nhà anh không muốn giúp. Thế là anh phải nhờ tổ trưởng, trưởng khu phố sang thuyết phục, quà cáp này nọ. Cuối cùng, hơn nửa năm mới bán được nhà nhưng giá thấp hơn so với thị trường.
Trong báo cáo mới đây, đại diện thanh tra Sở Xây dựng TP HCM cho biết thêm, hiện tượng mua đất ruộng rồi xây những căn nhà “không phép”, sau đó bán sang tay thông qua vi bằng đang có chiều hướng khó kiểm soát.
Không dừng lại ở đó, ở nhiều địa phương còn xuất hiện tình trạng lừa đảo khi mua bán, chuyển nhượng nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng. Một đại diện lãnh đạo UBND quận 12 xác nhận, trong thời gian qua, trên địa bàn quận xuất hiện nhiều trường hợp mua bán, chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tay thông qua hình thức lập vi bằng tại các văn phòng Thừa phát lại.
Việc này nhằm mua, bán những căn nhà “ba chung” (chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), chung số nhà). Đồng thời, việc mua bán này được thực hiện nhiều lần, chuyển nhượng qua nhiều người; chuyển nhượng hồ sơ, giấy tờ chưa đúng quy định, chưa đầy đủ cơ sở pháp lý.
Thông qua việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất với hình thức vi bằng, lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người mua, các đối tượng lừa đảo, đầu nậu đất đai đã thu gom đất xây nhà, rao bán bằng thừa phát lại để trục lợi. Nhiều nạn nhân “dính” vào nhà đất tranh chấp, cầm cố ngân hàng, xây dựng trái phép khiến cuộc sống khó khăn. Trước tình trạng này, UBND quận 12 đã phải ra thông báo để người dân cảnh giác, tránh bị lừa.
Rủi ro pháp lý cao
Bà Trịnh Thị Mỹ Lan, Phó Chủ tịch UBND quận 12 cho biết, theo quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (trong đó có nhà ở, nhà ở thương mại) phải được công chứng, chứng thực theo quy định.
 |
| Nhiều ngôi nhà được rao bán bằng hình thức lập vi bằng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro. (Ảnh minh họa) |
Còn vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ có giá trị ghi nhận sự kiện, hành vi dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp luật khác.
Cụ thể, theo Điều 25 Nghị định số 135/2013, Thừa phát lại được lập vi bằng xác nhận tình trạng nhà liền kề trước khi xây dựng công trình; xác nhận tình trạng nhà trước khi cho thuê nhà; xác nhận tình trạng nhà khi mua nhà; xác nhận tình trạng nhà, đất bị lấn chiếm; xác nhận các sự kiện pháp lý khác theo quy định của pháp luật… Bà Lan khẳng định, căn cứ khoản 5, Điều 26 Nghị định số 135/2013, Sở Tư pháp có quyền từ chối vi bằng do văn phòng Thừa phát lại lập.
Còn Luật sư Từ Tiến Đạt, Đoàn Luật sư TP HCM cho biết thêm: “Những trường hợp mua bán thông qua văn phòng Thừa phát lại làm chứng bằng cách lập vi bằng thật ra cũng là hình thức mua bán giấy tay. Những vi bằng được lập chỉ có giá trị làm chứng, không có giá trị như một hợp đồng mua bán.
Vi bằng bị từ chối sẽ không có giá trị chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án; không là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Do đó khi có tranh chấp ra tòa, văn bản này không thể thay thế hợp đồng mua bán có công chứng. Thế nên người mua hoàn toàn thua trắng”.
Trước thực trạng trên, bà Trịnh Thị Mỹ Lan, Phó Chủ tịch UBND quận 12 khuyến cáo người dân không thực hiện mua bán, chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tờ viết tay thông qua hình thức lập vi bằng để tránh bị các đối tượng xấu lợi dụng để tạo lòng tin, lừa đảo mua bán đất phân lô, nhà không đủ điều kiện pháp lý giao dịch.
Bà Lan nhấn mạnh: “Vi bằng không phải là văn bản công chứng, chứng thực theo quy định; vi bằng không chứng nhận, xác nhận tính hợp pháp của các hợp đồng, các giao dịch về nhà đất… Việc lập vi bằng mua bán, chuyển nhượng nhà đất với hình thức ghi nhận việc giao nhận nền đất; lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền là để che giấu mục đích không phù hợp với quy định của pháp luật”.
Không lập vi bằng đối với nhà, đất chưa có sổ
Năm 2018, Sở Tư pháp TP HCM có công văn gửi đến các Trưởng Văn phòng Thừa phát lại trên địa bàn yêu cầu quán triệt nội dung: “Thừa phát lại không được cố tình lập vi bằng việc mua, bán nhà đất thông qua hình thức ghi nhận việc giao nhận tiền, lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền để che giấu mục đích không phù hợp với quy định của pháp luật theo chỉ đạo của Bộ Tư pháp.
Thừa phát lại không được lập vi bằng để xác nhận sự kiện, hành vi liên quan đến đất đai, tài sản không có giấy chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật nhằm mục đích chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu… Khi lập vi bằng, Thừa phát lại phải giải thích rõ, đầy đủ về giá trị pháp lý của vi bằng do Thừa phát lại lập cho người yêu cầu lập vi bằng biết, tránh “ngộ nhận” vi bằng với văn bản được công chứng, chứng thực”.
