Gần đây, chính quyền nhiều địa phương tại TP.HCM liên tục cảnh báo tình trạng lừa đảo mua bán nhà đất bằng giấy tay bằng cách lập vi bằng tại các văn phòng thừa phát lại trên địa bàn.
Nhiều rủi ro tiềm ẩn với người mua
UBND quận 12, TP.HCM vừa ra thông báo về tình trạng nhiều trường hợp mua bán, chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tay thông qua hình thức lập vi bằng tại các văn phòng thừa phát lại trên địa bàn quận. Hành vi này để hợp thức hóa việc mua bán những căn nhà “ba chung” (chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung số nhà). Đáng chú ý là việc mua bán này được thực hiện nhiều lần, qua nhiều người trong khi nhà đất chưa đúng quy định, chưa đầy đủ cơ sở pháp lý.
Theo đó, để tăng niềm tin cho người mua, giới cò, đầu nậu sẽ đến các văn phòng thừa phát lại nhờ lập vi bằng nhà đất. Ngay cả những căn nhà chung một sổ đỏ cũng được nhóm này rao bán thông qua hình thức đồng sở hữu, lập vi bằng. Không ít người đã sập bẫy chiêu thức này của các cò đất, đầu nậu, có khi bị kéo vào các vụ tranh chấp nhà đất, cầm cố ngân hàng, xây dựng trái phép…
“Qua thực trạng mua bán, chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tay thông qua hình thức lập vi bằng, UBND quận 12 thông tin đến nhân dân trên địa bàn quận không thực hiện mua bán, chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tay thông qua hình thức lập vi bằng để tránh bị các đối tượng xấu lợi dụng để tạo lòng tin, lừa đảo mua bán đất phân lô, nhà không đủ điều kiện pháp lý để giao dịch. Bởi vi bằng không phải là văn bản công chứng, chứng thực theo quy định; vi bằng không chứng nhận, xác nhận tính hợp pháp của các hợp đồng, các giao dịch về nhà đất. Ngoài ra, việc lập vi bằng mua bán, chuyển nhượng nhà đất với hình thức ghi nhận việc giao nhận nền đất; lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền là để che giấu mục đích không phù hợp với quy định của pháp luật. UBND quận 12 xin thông báo đến nhân dân được biết, nâng cao cảnh giác với các thủ đoạn lừa đảo mua bán, chuyển nhượng nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng trên địa bàn quận”, một lãnh đạo UBND quận 12 cho biết.
Các biển rao bán nhà đất bằng hình thức lập vi bằng treo ở khắp nơi. Ảnh: Sơn Sơn
Mới đây, UBND huyện Hóc Môn cũng ra một thông báo tương tự phản ánh tình trạng mua bán nhà đất qua vi bằng trên địa bàn. Thậm chí, một số chủ sở hữu tài sản còn lập vi bằng chuyển nhượng nhà, đất dù thực tế tài sản đang thế chấp tại ngân hàng, cầm cố hoặc đã chuyển nhượng cho người khác (bằng giấy tay). Những hành vi này dẫn đến phát sinh tranh chấp, khiến các cơ quan chức năng gặp khó khăn khi xử lý vụ việc, người dân thì bị thiệt hại lớn về tài sản.
Trong văn bản thông báo, UBND huyện Hóc Môn lưu ý, “giá trị của vi bằng chỉ là ghi nhận những sự kiện, hành vi mà thừa phát lại trực tiếp chứng kiến. Trong các trường hợp này là ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên nên vi bằng không có giá trị thay thế văn bản (hợp đồng) công chứng, chứng thực. Tức là vi bằng không phải là cơ sở để thực hiện sang tên đổi chủ cho bên mua. Vi bằng do thừa phát lại lập chỉ có giá trị chứng cứ trước Tòa án và các quan hệ pháp lý khác, dùng để chứng minh việc các bên đã giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất… làm cơ sở để các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng, hoàn thiện hợp đồng theo quy định của pháp luật, hoặc là cơ sở để giải quyết khi có tranh chấp xảy ra.”
Đồng thời, UBND huyện Hóc Môn cũng khuyến cáo rõ: “Việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tay, thông qua hình thức lập vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các bên trong giao dịch (đặc biệt là bên mua)”.
Ghi nhận thực tế cho thấy, cụm từ “vi bằng công chứng thừa phát lại” hay “công chứng thừa phát lại” đang được nhiều môi giới bất động sản (cò đất) lạm dụng để tư vấn cho người mua, dù đây không phải là một thuật ngữ pháp lý. Họ dùng cụm từ này với mục đích tạo niềm tin cho khách hàng rằng việc mua bán đã được đảm bảo về mặt pháp lý. Không ít người thiếu hiểu biết đã sập bẫy chiêu lừa đảo này.
Văn phòng thừa phát lại không được phép lập vi bằng
Nhiều địa phương tại TP.HCM liên tục cảnh báo người dân không được mua
bán nhà đất thông qua vi bằng thừa phát lại. Ảnh minh họa: C.T.V
Luật sư Trần Đức Phương, Đoàn luật sư TP.HCM cũng cho biết: “Theo quy định của luật Nhà ở, luật Đất đai việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất phải được lập thành văn bản (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất) có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (ví dụ phòng công chứng…); sau đó đăng ký trước bạ, sang tên (đăng ký biến động) cho bên mua tại Văn phòng Đăng ký đất đai quận, huyện.
Trong khi đó, vi bằng là văn bản do thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi mà thừa phát lại trực tiếp chứng kiến được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác. Vi bằng chỉ có giá trị khi đã thực hiện thủ tục đăng ký tại Sở Tư pháp theo quy định.
Theo Điều 25 Nghị định số 135 của Chính phủ thì thừa phát lại được lập vi bằng các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn nơi đặt văn phòng thừa phát lại. Một số trường hợp cụ thể có thể lập vi bằng như: xác nhận tình trạng nhà liền kề trước khi xây dựng công trình; xác nhận tình trạng nhà trước khi cho thuê nhà; xác nhận tình trạng nhà khi mua nhà; xác nhận tình trạng nhà, đất bị lấn chiếm; xác nhận việc chiếm giữ nhà, trụ sở, tài sản khác trái pháp luật… Như vậy, căn cứ vào Nghị định số 135 thì Sở Tư pháp có quyền từ chối vi bằng do văn phòng thừa phát lại lập. Vi bằng bị từ chối sẽ không có giá trị chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án, không là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.”
Về tình trạng nhiều người vẫn nhầm tưởng tính pháp lý của giao dịch mua bán thông qua vi bằng, Sở Tư pháp TP.HCM cho biết từng cấm tất cả các văn phòng thừa phát lại trên địa bàn cố tình lập vi bằng việc mua, bán nhà đất thông qua hình thức ghi nhận việc giao nhận nền, lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền để che giấu mục đích không phù hợp với quy định của pháp luật.
Các văn phòng thừa phát lại cũng bị cấm lập vi bằng xác nhận sự kiện, hành vi liên quan đến đất đai, tài sản không có giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật nhằm chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu cho người khác.
Đối với các trường hợp lập vi bằng hợp lệ, văn phòng thừa phát lại cũng phải giải thích rõ, đầy đủ cho người dân về giá trị pháp lý của vi bằng do thừa phát lại lập để người yêu cầu lập vi bằng hiểu rõ, tránh ngộ nhận rằng vi bằng có giá trị tương đương với hợp đồng công chứng.
Sở Tư pháp cho biết thêm, việc một số văn phòng thừa phát lại vẫn lập vi bằng việc mua, bán nhà đất thông qua hình thức ghi nhận việc giao nhận nền, lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền để bao che mục đích xấu của đầu nậu, cò đất là vi phạm quy định của pháp luật. Quy định này đưa ra nhằm tránh tình trạng các đối tượng xấu lợi dụng để tạo lòng tin, lừa đảo người dân mua bán đất phân lô, nhà không đủ điều kiện pháp lý để giao dịch.
