Một hợp đồng thuê nhà với thời hạn 5 năm, không công chứng. Khi xảy ra tranh chấp, tòa này áp dụng Bộ luật dân sự (BLDS) nhưng tòa kia áp dụng Luật nhà ở.
Ngày 24-10-2015, ông N.V.T. có ký kết hợp đồng thuê căn nhà trên đường Nguyễn Cửu Đàm (Tân Phú, TP.HCM) với bà Q.H. trong thời hạn năm năm để kinh doanh.
Mọi thỏa thuận mức giá đều bằng tiền đôla Mỹ. Ông T. phải thanh toán cho bà H. số tiền ký quỹ (tiền cọc) là 10.000 USD. Sau khi ký hợp đồng, ông T. giao đủ cho bà H. 223.400.000 đồng (tương đương 10.000 USD).
Đòi lại tiền cọc
Thuê đến cuối tháng 12-2015 thì ông T. đơn phương chấm dứt hợp đồng vì kinh doanh ế ẩm và tự nguyện giao nhà cho bà H. theo biên bản giao nhà lập ngày 6-1-2016. Biên bản cũng không bàn bạc về tiền cọc. Sau đó bà H. cho người khác thuê căn nhà này.
Ông T. khởi kiện bà H. vì cho rằng bà H. không thực hiện nghĩa vụ công chứng hợp đồng nên yêu cầu bà H. trả tiền cọc 10.000 USD.Trong khi đó, lúc ký hợp đồng cả hai không bàn bạc về nhu cầu công chứng hợp đồng.
Hai tòa áp dụng luật khác nhau
Xét xử sơ thẩm tại TAND quận Tân Phú, HĐXX cho rằng theo điều 122 Luật nhà ở 2014 không quy định hợp đồng thuê nhà phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, điều 492 BLDS 2005 quy định hợp đồng thuê nhà ở với thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên phải công chứng chứng thực và phải đăng ký.
Đồng thời, theo pháp lệnh ngoại hối quy định, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo… trong hợp đồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ các trường hợp được phép theo quy định cụ thể.
Vì các lẽ trên, HĐXX tuyên xử hợp đồng thuê nhà ký kết bởi ông T. và bà H. là vô hiệu, tuyên buộc bà H. trả cho ông T. 10.000 USD (tương đương 223.400.000 đồng).
Tuy nhiên, HĐXX phúc thẩm TAND TP.HCM cho rằng án sơ thẩm áp dụng điều 492 BLDS 2015 để tuyên hợp đồng vô hiệu là không đúng vì đây là hợp đồng thuê nhà nên phải áp dụng luật chuyên ngành là Luật nhà ở 2014.
Theo đó, giao dịch thuê nhà không cần phải công chứng nên hợp đồng thuê nhà được ký giữa bà H. và ông T. không vô hiệu. Mặc dù thỏa thuận bằng tiền đôla trong hợp đồng nhưng thực tế, cả hai giao tiền cọc và tiền thuê nhà bằng tiền đồng Việt Nam.
Vì vậy, giao dịch thuê nhà giữa hai bên không vô hiệu. Ông T. đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà là vi phạm thỏa thuận của hợp đồng nên số tiền đặt cọc của ông T. thuộc bà H..
Nhiều tranh cãi
Một cựu thẩm phán TAND TP.HCM cho rằng trong một số trường hợp để ổn định giá trị hợp đồng thì thỏa thuận bằng đôla, nhưng thanh toán, đưa trực tiếp cho nhau bằng tiền Việt cũng không vi phạm quy định của pháp lệnh ngoại hối.
Vị này đồng ý với phán quyết của cấp phúc thẩm TAND TP.HCM vì cho rằng: khi luật chung và luật chuyên ngành quy định có sự khác nhau thì áp dụng luật chuyên ngành. Trong trường hợp này, áp dụng Luật nhà ở 2014 nên hợp đồng vẫn còn hiệu lực.
Trong khi đó, ngược lại, nhiều chuyên gia pháp lý lại cho rằng phán quyết của tòa sơ thẩm là có căn cứ: tuyên hợp đồng vô hiệu là đúng, buộc bà H. trả lại tiền cọc cho ông T..
Theo luật sư Phạm Văn Thạnh (Đoàn luật sư TP.HCM), Bộ luật dân sự là luật chung, luật “mẹ” điều chỉnh tất cả các quan hệ dân sự. Trường hợp luật khác có liên quan không quy định hoặc có quy định nhưng trái với quy định của BLDS thì phải áp dụng các quy định của BLDS.
Còn việc thỏa thuận giao dịch bằng tiền đôla Mỹ là hoàn toàn trái với quy định của pháp lệnh ngoại hối. “Trong trường hợp này, hợp đồng thuê nhà là hợp đồng vô hiệu. Các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận” – luật sư Thạnh nêu quan điểm.
Đồng quan điểm trên, luật sư Trần Bá Học (Đoàn luật sư TP.HCM) bổ sung: “Nếu Luật nhà ở không quy định rõ thì phải áp dụng BLDS quy định rõ hơn cùng một vấn đề, sự việc.
Về hợp đồng thuê nhà ở, rõ ràng ở BLDS 2005 quy định cụ thể hơn là hợp đồng thuê nhà với thời hạn sáu tháng trở lên phải công chứng chứng thực, cho nên hợp đồng thuê nhà giữa ông T. và bà H. bị vô hiệu”.
Nên công chứng hợp đồng
Để hạn chế những rắc rối có thể xảy ra, người đi thuê nhà và người cho thuê nhà nên công chứng hợp đồng thuê nhà. Khi công chứng, công chứng viên sẽ xác minh căn nhà đó có đang tranh chấp với ai không, có đang trong thời hạn hợp đồng với người nào khác không. Mẫu hợp đồng cũng được ghi cụ thể, chi tiết, chặt chẽ và khách quan hơn hợp đồng tự soạn thảo.
“Tuy không bắt buộc nhưng công chứng hợp đồng thuê nhà sẽ đảm bảo giá trị pháp lý tốt hơn cho các bên, nên vẫn luôn được cơ quan chức năng khuyến khích thực hiện, hạn chế tranh chấp xảy ra” – luật sư Đặng Đức Trí khuyến cáo.
