Luật quy định hợp đồng thuê nhà trên sáu tháng phải có công chứng. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, dù người thuê muốn công chứng, người cho thuê vẫn nói “không”, dẫn tới những rắc rối nếu có tranh chấp sau này.
 |
Chị Nguyễn Thu Huyền, giám đốc một doanh nghiệp chuyên ngành quảng cáo, kể chị đã gặp nhiều khó khăn khi đi tìm nhà thuê để mở công ty. Khi chị đề nghị ký hợp đồng công chứng và yêu cầu bên cho thuê kê khai nộp thuế, xuất hóa đơn hằng tháng để chị tính vào chi phí hợp lý hoạt động của công ty thì người cho thuê không cho thuê nữa vì cho rằng… quá phiền phức lại tốn thêm tiền thuế.
Nhiều người cho thuê nhà đều mang tâm lý trên. Có người đã nói thẳng chỉ viết giấy tay với nhau thôi, giá thuê nhà là tiền họ thực nhận, còn muốn đóng “thuế má” gì, cộng thêm bao nhiêu khoản thì bên thuê tự đi mà đóng!
Né… công chứng
Sẽ xét xử theo hợp đồng thực tế Thẩm phán Nguyễn Quốc Trung (tòa phúc thẩm TAND tối cao tại TP.HCM): Trong những vụ tranh chấp mà giữa các bên có cùng lúc hai hợp đồng cho thuê nhà với hai giá khác nhau, tôi sẽ căn cứ vào nội dung hợp đồng thực tế (hợp đồng tay) để xét xử, vì bản có công chứng thực chất chỉ là hợp đồng hình thức. Gặp những vụ việc mà các bên cố tình làm hợp đồng công chứng với giá thấp để lách thuế, tòa sẽ gửi văn bản kiến nghị cơ quan thuế truy thu, xử lý hành vi trốn thuế này. Người trốn thuế ngoài việc bị truy thu còn phải chịu trách nhiệm về vi phạm. Nếu số tiền trốn thuế trên 100 triệu đồng hoặc dưới 100 triệu đồng nhưng đã bị xử lý hành chính mà còn vi phạm thì sẽ bị xử lý hình sự theo điều 161 Bộ luật hình sự. |
Chuyện người cho thuê nhà không muốn công chứng hợp đồng có nguyên nhân chủ yếu là sợ phải đóng thuế. Theo quy định hiện hành, người cho thuê nhà phải đóng tổng cộng ba loại thuế:
– Thuế môn bài: 1 triệu đồng/năm đối với cá nhân, nếu tiền cho thuê nhà trên 1,5 triệu đồng/tháng. Đối với tổ chức có đăng ký kinh doanh cho thuê nhà thì mức thuế từ 1-3 triệu đồng/năm cho cả hoạt động có đăng ký kinh doanh.
– Thuế giá trị gia tăng: 3,8% doanh thu cho thuê nhà.
– Thuế thu nhập cá nhân: tùy theo thu nhập cụ thể.
Để “lách” thuế còn có tình trạng: các bên ký kết cùng lúc hai hợp đồng. Một hợp đồng với giá thực, một hợp đồng ra công chứng với giá thấp hơn nhiều để giảm thuế phải đóng.
Có trường hợp nêu lý do ngại thủ tục, như chị Đ.T.H. có căn nhà cho thuê tại P.14, Q.Tân Bình: “Tôi cũng muốn kê khai, nộp thuế đầy đủ nhưng thủ tục phức tạp quá. Năm trước, tôi cho thuê nhà cũng công chứng, kê khai thuế đầy đủ. Sau khi đến phường để viết hồ sơ, tôi phải chờ gần một tháng mới nhận được thông báo thuế. Sau đó, cứ mỗi tháng lại phải đi nộp thuế, lấy hóa đơn xuất cho bên thuê phiền phức quá nên sau khi hết hợp đồng, tôi quyết định cho thuê miệng với nhau, giá rẻ hơn chút nhưng không phải nộp thuế”.
Hợp đồng vô hiệu
Theo nhiều luật sư, người thuê nhà nên yêu cầu hợp đồng công chứng vì nếu chủ nhà đơn phương hủy hợp đồng, đòi lại nhà trước thời hạn thì hầu hết bên thuê nhà phải chịu thiệt.
Một thẩm phán TAND TP.HCM cho biết nếu hợp đồng thuê nhà trên sáu tháng mà các bên không ký công chứng, tòa sẽ tuyên vô hiệu. Nguyên tắc xử lý vô hiệu là các bên trả cho nhau những gì đã nhận: bên cho thuê lấy lại nhà, bên thuê lấy lại tiền cọc. Các thỏa thuận về mất cọc, bồi thường tiền cọc sẽ không được xem xét.
Chính vì vậy, có nhiều doanh nghiệp vừa ký hợp đồng thuê nhà được vài tháng, bỏ tiền sửa chữa nhà, vận chuyển đồ đạc, tài sản đến nơi, chưa kịp hoạt động đã bị đòi lại nhà. Vậy mà bản án của tòa lại không buộc người cho thuê phải bồi thường thiệt hại của doanh nghiệp do việc “lật kèo” này vì cho rằng hợp đồng vô hiệu.
Có một số trường hợp khi tuyên bố hợp đồng vô hiệu, tòa cũng xét đến yếu tố lỗi của hai bên trong việc giao kết hợp đồng để buộc các bên cùng phải chịu trách nhiệm về thiệt hại. Có vụ việc tòa đã tuyên buộc mỗi bên phải chịu một nửa thiệt hại do việc kết thúc hợp đồng cho thuê nhà nhưng quan điểm này vẫn còn tranh cãi, có khi bị cấp phúc thẩm hủy án.
Làm theo pháp luật sao khó thế! Có thuê nhà mới biết để tìm được căn nhà thích hợp khổ như thế nào. Ngoài những việc cần chú ý như giá cả, diện tích, vị trí còn phải tính toán thêm chuyện kẹt xe, nước ngập và “lô cốt”. Sau khi vất vả đi xem khoảng… 20 căn nhà mới lựa một căn tạm đáp ứng mọi nhu cầu, vợ chồng tôi đụng phải một vấn đề nan giải mà trước đây không để ý, đó là chuyện chủ nhà không chịu ký hợp đồng công chứng. Bà chủ căn nhà đường L nói chỉ cần biết phần tiền bà nhận là 1.000 đô/tháng, thuế má gì bên thuê lo và ký hợp đồng chỉ hai bên với nhau là đủ, ra công chứng chi cho phiền phức. Vì quá thích vị trí căn nhà, chúng tôi cố gắng thuyết phục bà. Chồng tôi phải ngồi liệt kê các mức thuế thu nhập cá nhân mà phía bà dự kiến sẽ phải đóng để chứng minh số thuế tối đa khoảng 100 đô/tháng. Tiếp theo, chúng tôi làm chuyện ngược đời là tăng giá thuê nhà lên 50 đô để chia sẻ thuế với bà. Cuối cùng bà chịu ra công chứng thì lại lòi thêm chuyện bà không phải là người đứng tên chủ quyền nhà. Người đứng tên là con bà chỉ chịu làm giấy ủy quyền tay cho bà. Cũng như không! Căn nhà ở đường N được kêu giá 1.100 đô/tháng, cũng giá “tịnh”, không thuế. Chủ nhà chịu hợp đồng công chứng nhưng nói hợp đồng chỉ ghi tượng trưng 4-5 triệu đồng thôi. Ký thế này chẳng thà không ký. Mệt mỏi vì quá trình tìm nhà tôi đã bàn với ông xã hay là kệ, chấp nhận chuyện không công chứng, thế nhưng cũng không xong. Bà chủ nhà nói không công chứng không được vì công an địa phương biết rất rõ bà chuyên cho thuê nhà. Công ty môi giới bất động sản giới thiệu nhà thì gợi ý “giải pháp”: ký thêm một hợp đồng nữa cho đủ giá trị, ghi là hợp đồng thuê… đồ đạc, thiết bị bên trong căn nhà. Khi thấy tôi ngần ngừ, người của công ty nói không sao đâu, chuyện ký hai hợp đồng như vậy là bình thường. Bên cạnh vài chủ cho thuê nhà nêu những lý do ngại phiền, tin nhau là đủ…, nhiều chủ nhà nói thẳng với chúng tôi lý do không ký hợp đồng công chứng là để khỏi đóng thuế. Tôi rất thích bà chủ nhà ở đường T khi bà thành thật nói sẽ ký hợp đồng công chứng giá 10/18 triệu đồng, “mình có ăn cũng phải đóng góp cho Nhà nước một phần, phần còn lại, nói thật, cũng phải “chi chút đỉnh” để mọi việc được thuận lợi”. Tiếc là hẻm vào nhà của bà bị hàng quán chiếm nhiều quá, nếu không tôi đã tính trong bụng là sẽ chia sẻ với bà phần “chi chút đỉnh” để bà chịu công chứng hợp đồng với giá thật. Giá của những căn nhà mà chúng tôi đã xem không hề “vừa phải”, nghĩa là nếu chủ nhà đóng thuế cũng không phải thiệt thòi gì, nghĩa vụ thuế như vậy thật ra đã được chủ nhà “chia” cho cả bên thuê nhà, vốn chẳng phải có trách nhiệm gì trong việc này. Cuối cùng sau mấy tháng trời chúng tôi mới tìm được một chủ nhà chịu ký hợp đồng công chứng (chịu đóng thuế). Nói vậy cho vui chớ thật ra phần “chịu” là của chúng tôi, vì chúng tôi đã phải chấp nhận thuê nhà giá cao hơn người thuê trước tới cả trăm đô/tháng dù thời điểm chúng tôi ký hợp đồng giá nhà cho thuê đang giảm mạnh. |
