Câu hỏi:(gửi từ bạn Đỗ Tú Uyên)
Xin chào Luật sư ! Tôi có câu hỏi muốn được Luật sư tư vấn như sau: Tôi đang muốn mua một mảnh đất để dựng nhà cho con trai tôi. Tuy nhiên, khi trao đổi với gia đình chủ nhà thì tôi được biết mảnh đất này đang được dùng làm tài sản thế chấp vay vốn tại Ngân hàng. Vậy Luật sư có thể tư vấn cho tôi, tôi có thể mua mảnh đất đó được không? Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư!
Có thể chuyển nhượng đất đang thế chấp tại ngân hàng không?
Trả lời:
Chào chị! Cảm ơn chị đã gửi câu hỏi đến hòm thư tư vấn của luật sư. Đối với câu hỏi của chị, chúng tôi xin được tư vấn như sau:
- Căn cứ pháp lý
Luật Dân sự năm 2015
Nghị định số 43/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Nội dung tư vấn
Hiện nay, số lượng cá nhân, hộ gia đình thế chấp sổ đỏ để thực hiện vay vốn ngân hàng ngày càng tăng. Khi đó, quyền sử dụng đất vẫn là của người đi vay, tuy nhiên, ngân hàng sẽ giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người đi vay để đảm bảo người đi vay trả nợ cho ngân hàng. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng luôn tồn tại rủi ro, chẳng hạn trường hợp tài sản bị xử lý do bên đi vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ và do đó, người bán đất không thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã giao kết. Để tránh rủi ro có thể xảy ra trên thực tế, pháp luật có những quy định đối với vấn đề mua bán tài sản thế chấp như sau:
Theo khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi hay tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
Như vậy, về nguyên tắc, bạn có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất đang thế chấp và làm thủ tục sang tên nếu được ngân hàng đồng ý. Việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất có thể thực hiện theo một trong các trường hợp sau:
- Trường hợp 1:Ngân hàng đồng ý cho các bên thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp để thu hồi nợ.
Khi đó, khoản tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được bên chuyển nhượng chuyển trực tiếp cho ngân hàng, cả gốc lẫn lãi của khoản vay. Và ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) cho người sử dụng đất (bên chuyển nhượng) để bên chuyển nhượng giao cho bên nhận chuyển nhượng.
Tuy nhiên, do bên nhận chuyển nhượng giao tiền cho bên chuyển nhượng khi Giấy chứng nhận vẫn đang thế chấp tại ngân hàng (có nghĩa là, khoản tiền trả cho ngân hàng là khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng ứng ra), nên khi chuyển tiền cho bên chuyển nhượng để bên chuyển nhượng trả cho ngân hàng, bên nhận chuyển nhượng nên lập thành văn bản. Trong đó cần nêu rõ việc bên nhận chuyển nhượng ứng tiền cho bên chuyển nhượng để bên chuyển nhượng trả nợ ngân hàng; khi ngân hàng trả lại sổ đỏ, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ bàn giao lại sổ đỏ ngay cho bên nhận chuyển nhượng; đồng thời, có điều khoản quy định chế tài đối với bên chuyển nhượng trong trường hợp bên chuyển nhượng trốn tránh nghĩa vụ bàn giao Giấy chứng nhận, hoặc không chuyển nhượng quyền sử dụng đất nữa….
- Trường hợp 2:Bên chuyển nhượng (trường hợp này là bên đi vay) thay thế biện pháp bảo đảm tại ngân hàng hoặc đưa tài sản khác để bảo đảm.cho khoản vay thay cho Giấy chứng nhận.
Vì thực chấp việc thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là để bảo đảm bên vay ngân hàng thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Do đó sau khi bên vay thay thế biện pháp bảo đảm hoặc tài sản bảo đảm như nêu trên, hoặc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ra thông báo giải chấp để bên vay thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.
Sau khi được Ngân hàng trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các bên có thể thực hiện việc mua bán quyền sử dụng đất như bình thường.
Thủ tục mua bán quyền sử dụng đất bao gồm các bước cơ bản sau:
Bước 1: Soạn thảo và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng công chứng thuộc UBND cấp xã/phường/thị trấn hoặc Văn phòng công chứng.
Khi đó, hai bên cần mang theo CMND, sổ hộ khẩu, Giấy đăng ký kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mảnh đất chuyển nhượng;
Bước 2: Nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ tại Chi cục thuế quận, huyện nơi có bất động sản rồi.
Bước 3: Thực hiện sang tên tại Phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện/thị xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai – Sở Tài nguyên và môi trường.
Hồ sơ gồm có:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ;
- Đơn đề nghị đăng ký biến động;
- Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng;
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- CMND, sổ hộ khẩu của hai bên
Trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất, phải có thêm hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng.
