Bình luận Bộ Luật Dân sự 2015 – Giới hạn quyền sở hữu

Mục 3. GIỚI HẠN QUYỀN SỞ HỮU, QUYỀN KHÁC ĐỐI VỚI TÀI SẢN

Điều 171. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản trong trường hợp xảy ra tình thế cấp thiết

1. Tình thế cấp thiết là tình thế của người vì muốn tránh một nguy cơ đang thực tế đe dọa trực tiếp lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của mình hoặc của người khác mà không còn cách nào khác là phải có hành động gây một thiệt hại nhỏ hơn thiệt hại cần ngăn chặn.

2. Trong tình thế cấp thiết, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản không được cản trở người khác dùng tài sản của mình hoặc cản trở người khác gây thiệt hại đối với tài sản đó để ngăn chặn, làm giảm mối nguy hiểm hoặc thiệt hại lớn hơn có nguy cơ xảy ra.

3. Gây thiệt hại trong tình thế cấp thiết không phải là hành vi xâm phạm quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản bị thiệt hại trong tình thế cấp thiết được bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 595 của Bộ luật này.

Bình luận

Về cơ bản quyền của chủ sở hữu, chủ thể có quyền đối với tài sản được pháp luật tôn trọng và bảo vệ. Tất cả các hành vi xâm phạm đến quyền này đều dẫn đến việc phát sinh quyền tự bảo vệ hoặc yêu cầu được Tòa án, cơ quan có thẩm quyền bảo vệ của chủ thể có quyền. Tuy vậy, trong thực tế đôi khi trong những trường hợp thật cá biệt, việc xâm phạm quyền của chủ thể có quyền sẽ mang lại nhiều lợi ích hơn là không xâm phạm hay chí ít cũng ngăn ngừa được thiệt hại lớn hơn có thể xảy ra cho chính chủ thể đó hoặc cho lượi ích công cộng, lợi ích chung của xã hội. Tình thế cấp thiết là một trong những trường hợp cá biệt như vậy.

Vậy khi nào tình thế của một người gặp phải được xem là tình thế cấp thiết hay chỉ là tình thế thông thường? vấn đề này nhà làm luật cũng đã chỉ ra những dấu hiệu để nhận dạng.

Đặc điểm nhận dạng đầu tiên đó là có một nguy cơ đang thực tế đe dọa trực tiếp đến lợi ích của công cộng, cá nhân người rơi vào tình thế hoặc của người khác. Nguy cơ tiềm ẩn khả năng gây thiệt hại buộc người rơi vào tình thế không còn cách nào khác phải có hành động gây ra thiệt hại. Ví dụ: Vườn cây nhà A bị cháy và đám lửa ngày càng lan rộng ra các vườn cây khu vực liền kề, A không còn cách nào khác để ngăn đám cháy lây lan ngoài việc phải chặt (đốn) một số đây thuộc trong vườn nhà B.

Đặc điểm nhận dạng tiếp theo mà cũng chính là yêu cầu để một hành động được xem là cấp thiết đó chính là hậu quả của việc gây thiệt hại phải nhỏ hơn thiệt hại cần ngăn ngừa. Quy định này cho thấy rõ sự cẩn trọng từ phía nhà làm luật. Rõ ràng nếu thiệt hại gây ra lớn hơn thiệt hại cần ngăn ngừa thì việc gây thiệt hại sẽ là việc làm không cần thiết, xâm phạm lợi ích chính đáng cho chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản. Trong trường hợp này, mặc dù tình thế là cấp thiết nhưng hành động trong lúc cấp thiết đã vượt quá giới hạn, do đó nhà làm luật yêu cầu người trong tình thế cấp thiết phải chịu trách nhiệm bồi thường phần thiệt hại vượt quá giới hạn cần thiết đó. Tuy nhiên giới hạn này là một yếu tố nghe có vẻ rất định lượng nhưng trên thực tế thật khó để xác định vì giữa cái thiệt hại đã xảy ra và thiệt hại có nguy cơ xảy ra thật khó để cân đo đong đếm một cách chính xác. Chủ sở hữu, người có quyền có tài sản trong tình thế cấp thiết bị giới hạn quyền một cách rất rõ, họ không được quyền cản trở người có hành vi gây thiệt hại trong tình thế cấp thiết vì hành vi đó dưới góc độ pháp lý không được xem là hành vi xâm phạm quyền sở hữu dù rằng về bản chất chính xác là hành vi xâm phạm. Như thế chúng ta có thể thấy rằng xâm phạm khi không được pháp luật cho phép thì sẽ bị xem là xâm phạm nhưng cũng là kết quả xâm phạm nhưng pháp luật cho phép (tồn tại ngoại lệ) thì không bị xem là xâm phạm. Bởi vì hành vi gây thiệt hại về tài sản trong tình thế cấp thiết là nhằm ngăn chặn hoặc làm giảm thiệt hại một cách chính đáng nên không làm phát sinh trách nhiệm của người gây thiệt hại (trừ trường hợp vượt quá giới hạn). Như vậy một câu hỏi đặt ra về việc bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu. Dù đúng hay sai, hợp pháp hay không hợp pháp thì tài sản của chủ sở hữu cũng đã bị xâm phạm trên thực tế, họ hoàn toàn không có lỗi, vậy thiệt hại xảy ra cho họ sẽ được đền bù như thế nào?

Pháp luật hiện hành quy định rằng người có lỗi trong việc gây ra tình thế cấp thiết có nghĩa vụ phải bồi thường thiệt hại, trong ví dụ trên sở dĩ đám cháy phát sinh là do 1 cá nhân A nào đó gây ra thì pháp luật quy trách nhiệm bồi thường cho A, quy định như vậy là ổn. Tuy nhiên nếu nguyên nhân gây ra tình thế cấp thiết không phải do lỗi của bất kỳ ai mà hoàn toàn do tự nhiên như nắng nóng, khô hạn quá dẫn đến cháy thì sao? Vấn đề này nhà làm luật không quy định hay nói cách khác, quyền lợi của người bị xâm phạm tài sản không được đảm bảo. Trên thực tế đời sống các trường hợp như vậy sẽ được nhà nước dùng ngân sách để hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ tùy giá trị thiệt hại xảy ra nhưng khi không có một cơ chế rõ ràng thì việc nhận được tiền bồi thường khá hên xui, phụ thuộc vào cách xử lý của từng địa phương. Do đó tác giả cho rằng nếu tình thiết cấp thiết xảy ra xuất phát từ nguyên nhân tự nhiên thì trách nhiệm hỗ trợ sẽ thuộc về cơ quan nhà nước. Suy cho cùng nhà nước cần phải có trách nhiệm đảm bảo về mặt an toàn tài sản cho công dân của mình đó là nghĩa vụ của nhà nước đối với công dân cũng như nghĩa vụ đóng thuế của công dân đối với nhà nước. Quy định như vậy sẽ quy trách nhiệm của cơ quan nhà nước một cách hẳn hoi, không phải là tùy thuộc vào lòng hảo tâm của cơ quan nhà nước nữa, khi đó quyền được đảm bảo an toàn về tài sản sẽ được thực thi một cách triệt để.

Điều 172. Nghĩa vụ bảo vệ môi trường

Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản thì chủ thể phải tuân theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường; nếu làm ô nhiễm môi trường thì phải chấm dứt hành vi gây ô nhiễm, thực hiện các biện pháp để khắc phục hậu quả và bồi thường thiệt hại.

Bình luận

Trong quá trình thực hiện các quyền đối với tài sản như sử dụng, bảo quản tài sản hay thậm chí là từ bỏ quyền sở hữu đối với tài sản luôn có nguy cơ gây ô nhiễm môi trường. Do đó chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải có nghĩa vụ tuân thủ quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường. Thông thường những tài sản là các máy móc, thiết bị đều phải đáp ứng các yêu cầu theo những tiêu chuẩn, quy chuẩn nhất định trong đó xu hướng phải đảm bảo các yêu cầu về khí thải, mức tiêu thụ năng lượng, nhiên liệu, tiếng ồn nhằm bảo vệ môi trường ngày càng áp dụng một cách triệt để hơn. Nếu việc ô nhiễm môi trường đã xảy ra trên thực tế thì việc đầu tiên là phải chấm dứt ngay hành vi gây ra ô nhiễm sau đó là phải khắc phục hậu quả và bồi thường thiệt hại. Trong đó buộc chấm dứt hành vi vi phạm là một trong những hệ quả pháp lý bắt buộc, tuy nhiên 2 biện pháp còn lại sẽ tùy trường hợp mà áp dụng hoặc không.

Hiện nay vấn đề bảo vệ môi trường trong bối cảnh cảnh biến đổi khí hậu toàn cầu đang được ưu tiên đẩy mạnh hơn bao giờ hết. Tất cả các biện pháp từ vĩ mô như tham gia các hiệp ước, công ước về chống biến đổi khí hậu, giảm lượng khí thải v.v..đến các quy định vi mô như tăng thuế bảo vệ môi trường đối với các sản phẩm như xăng dầu, các nhiên liệu hóa thạch v.v…Tuy nhiên tất cả những biện pháp này cũng chỉ mang lại tác dụng ở tầm vĩ mô. Biện pháp điều chỉnh hiệu quả và trực tiếp nhất vẫn là buộc chấm dứt hành vi vi phạm và khắc phục việc gây ô nhiễm môi trường do việc sử dụng khai thác gây ra. Yêu cầu phải bồi thường thiệt hại cho người có quyền lợi bị xâm phạm một cách xứng đáng, không chỉ nhằm xử lý hành vi vi phạm mà còn có tác dụng răn đe phòng ngừa trong tương lai.

Điều 173. Nghĩa vụ tôn trọng, bảo đảm trật tự, an toàn xã hội

Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản thì chủ thể phải tôn trọng, bảo đảm trật tự, an toàn xã hội, không được lạm dụng quyền để gây mất trật tự, an toàn xã hội, làm thiệt hại đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác.

Bình luận

Mỗi cá nhân, tổ chức tồn tại trong xã hội có nhiều mối quan hệ chung có riêng có vì vậy việc quyền sử dụng quyền của mình vẫn tồn tại khả năng ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người khác. Đó chính là quyền tự do nhưng trong khuôn khổ và cũng là lý do ra đời của pháp luật.  Đối với các loại tài sản, đặc biệt là nguồn nguy hiểm cao độ như các phương tiện cơ giới đường bộ hay hệ thống dây chuyền các máy móc thiết bị việc sử dụng chúng tiềm ẩn nguy cơ gây mất trật tự an toàn xã hội là rất cao. Do đó tuy tôn trọng quyền của chủ sở hữu nhưng việc giới hạn là điều cần thiết nhằm đảm bảo được lợi ích chung. Những quy định tại điều luật này hoàn toàn chỉ là những quy phạm mang tính nguyên tắc, nó không hàm chứa các chế tài đối với chủ thể vi phạm. Muốn xử lý các hành vi vi phạm trong trường hợp này phải tham chiếu đến các quy định về xử phạt hành chính về các hành vi gây rối trật tự công cộng nếu ở mức độ nhẹ, nặng có thể xem xét xử lý hình sự. Phổ biến nhất hiện nay điểm hình cho việc vi phạm nguyên tắc này đó chính là hành vi độ xe, thay đổi hệ thống ổng xả để có được âm thanh mà chủ sở hữu cho là uy lực hơn, gây ô nhiễm tiếng ồn, không đáp ứng được yêu cầu về tiêu chuẩn khí thải đối với phương tiện.

Điều 174. Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng

Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.

Bình luận

Bởi lẽ đây là đạo luật chung nên những quy định tại điều luật này cũng chỉ mang tính chung chung và việc áp dụng trực tiếp để giải quyết các vụ việc khi có tranh chấp xảy ra sẽ buộc phải tham chiếu đến các quy định của pháp luật chuyên ngành. Như quy định về độ cao, khoảng cách v.v…có những trường hợp xây dựng phải xin phép những trường hợp này rất dễ để phát hiện việc xây dựng có phù hợp hay không, vi phạm pháp luật hay ko tuy nhiên trong nhiều trường hợp việc xây dựng không phải xin giấy phép thì ranh giới giữa việc vi phạm và không vi phạm sẽ khó khăn hơn.

Cũng giống như quy định về nghĩa vụ tôn trọng trật tự an toàn xã hội, điều luật này chỉ quy định mang tính nguyên tắc, là nền tảng để triển khai các quy định sâu rộng và chi tiết hơn trong các luật chuyên ngành về xây dựng. Hiện nay không hiếm các vụ kiện đã xảy ra do chủ sở hữu công trình đã vi phạm nguyên tắc an toàn trong quá trình xây dựng công trình của mình, gây thiệt hại đến những chủ sở hữu bất động sản liền kề. Thông thường chế tài được áp dụng sẽ là buộc bên vi phạm bồi thường thiệt hại, thậm chí là yêu cầu phá dỡ phần công trình vượt quá sự cho phép. Tiêu biểu có các công trình ăn gian về chiều cao, số tầng, chiều rộng v.v…tất cả những vi phạm này nếu phát hiện đều buộc phá dỡ phần vi phạm để đảm bảo chủ sở hữu không được vi phạm nguyên tắc.

Mục 3. GIỚI HẠN QUYỀN SỞ HỮU, QUYỀN KHÁC ĐỐI VỚI TÀI SẢN

Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Bình luận

Giữa các bất động sản liền kề nhau bắt buộc phải tồn tại một ranh giới, cho chúng ta biết rằng quyền của chủ sở hữu bất động sản chỉ được thực hiện trong khuôn viên thuộc sở hữu của mình. Ranh giới này do các bên có bất động sản liền kề thỏa thuận với nhau và duy trì. Trong trường hợp ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp thì cũng được thừa nhận là ranh giới hợp pháp. Trong một vài trường hợp ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán nhưng tuyệt đại đa số ranh giới hiện nay được xác định theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi được nhà nước giao quyền sử dụng đất thì trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng vẽ rõ các mốc ranh giới cũng như tổng diện tích của khu đất và thể hiện luôn phần sở hữu tiếp giáp của bất động sản liền kề. Do vậy về mặt lý thuyết thì rất khó phát sinh việc tranh chấp về ranh giới khi mọi thứ được thể hiện bằng giấy trắng mực đen. Tuy nhiên trên thực tế tranh chấp này khá phổ biến. Một phần xuất phát từ sự tắc trách của cơ quan nghiệp vụ địa chính khi thực hiện vẽ bản đồ đất, dẫn đến sự chồng chéo ranh đất giữa các bất động sản hoặc đôi khi cũng bỏ quên ra một phần đất mà đối chiếu theo bản vẽ thì không thuộc sở hữu của bên nào. Một phần nữa là qua quá trình biến đối tự nhiên, ranh mốc không còn thể hiện rõ, diện tích đất bị sạt lở, xói mòn hoặc được bồi đắp thêm dẫn đến có sự sai khác giữa số liệu thể hiện trên giấy chủ quyền với số liệu đo đạc được trên thực tế.

Do ranh giới giữ vai trò cực kỳ quan trọng trong việc xác định phạm vi quyền của chủ sở hữu nên nhà làm luật quy định rằng mọi chủ thể phải có nghĩa vụ tôn trọng duy trì ranh giới chung. Mọi hành vi lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng đều bị cấm. Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Hiện tại hệ thống pháp luật thế giới cũng như hệ thống pháp luật Việt Nam chưa giới hạn quyền sở hữu theo chiều sâu (lòng đất) và chiều cao (không gian) của bất động sản, do vậy chiếu theo chiều thẳng đứng (vuông góc với mặt đất theo ranh giới đã có) người sử dụng đất có toàn quyền sử dụng. Tuy nhiên vẫn phải đảm bảo không làm ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của người khác. Về độ cao về lý thuyết người sử dụng có toàn quyền khai thác nhưng trong một vài trường hợp đặc biệt, xuất phát từ vị trí thửa đất mà việc sử dụng độ cao sẽ bị giới hạn để đảm bảo tính an toàn cũng như an ninh chung. Thông thường sẽ là các thửa đất gần các sân bay, công trình an ninh quốc phòng, các trạm thu phát sóng…

Điều 176. Mốc giới ngăn cách các bất động sản

1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.

2. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.

Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.

3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.

Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.

Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Bình luận

Ranh giới giữa các bất động sản trên giấy tờ chỉ cần thể hiện bằng các nét vẽ kèm theo ký hiệu và các thông số là đủ để xác định nhưng ranh giới trên thực địa bắt buộc phải được thể hiện bằng các vật hữu hình để làm mốc giới. Các mốc giới này có thể chạy theo xuyên suốt ranh giới giữa các bất động sản như hàng rào, tường rào nhưng cũng có thể chỉ là các cột mốc, đặt ở những vị trí quan trọng để xác định. Những mốc giới nêu trên có thể là các công trình nhân tạo do các chủ sở hữu xây dựng nên hoặc cũng có thể là những vật thể tự nhiên như tảng đá, cây cối đã có từ lâu đời mà các bên đều thống nhất chọn làm mốc giới.

Khi dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn chủ sở hữu chỉ đươc thực hiện trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình hoặc cũng có thể xây dựng ½ thuộc sở hữu của mình ½ thuộc sở hữu của bên còn lại của ranh giới nếu các bên có thỏa thuận và khi đó những công trình xác định ranh giới này sẽ thuộc sở hữu chung của các bên. Cách làm này hiện nay đang được thực hiện một cách khá phổ biến.

Trường hợp chỉ một bên muốn tạo dựng mốc giới trên ranh giới thì phải được sự đồng ý của bên còn lại, mọi chi phí bên tự tạo sẽ phải chịu (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác) nhưng mốc giới sau khi xây dựng phải thuộc sở hữu chung.Nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng mốc giới phải dỡ bỏ. Quy định như vậy cho thấy nhà làm luật tôn trọng quyền của các bên đối với ranh giới chung một cách tuyệt đối. Tuy nhiên, nhà làm luật cũng không nói rõ như thế nào là có lý do chính đáng khi yêu cầu phá dỡ công trình mốc giới. Thiếu hụt quy định này sẽ dẫn đến khó khăn cho cơ quan có thẩm quyền trong việc có quyết định buộc người khởi tạo dỡ bỏ hay không vì đôi khi trên thực tế chi phí để xây dựng nên những mốc giới này rất lớn.

Trường hợp mốc giới là tường nhà chung thì quyền của chủ sở hữu bất động sản liền kề cũng bị giới hạn khá nhiều, nhà làm luật giới hạn như vậy cũng nhằm mục đích bảo vệ lợi ích chung của các bên, việc sử dụng quyền của mỗi bên không ảnh hưởng đến việc sử dụng quyền của các bên còn lại. Cụ thể chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng (trong trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì pháp luật vẫn công nhận). Đối với trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình. Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều nếu không có thỏa thuận khác.

Điều 177. Bảo đảm an toàn trong trường hợp cây cối, công trình có nguy cơ gây thiệt hại

1. Trường hợp cây cối, công trình xây dựng có nguy cơ sập đổ xuống bất động sản liền kề và xung quanh thì chủ sở hữu tài sản thực hiện ngay các biện pháp khắc phục, chặt cây, sửa chữa hoặc dỡ bỏ công trình xây dựng đó theo yêu cầu của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh hoặc theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nếu không tự nguyện thực hiện thì chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho chặt cây, phá dỡ. Chi phí chặt cây, phá dỡ do chủ sở hữu cây cối, công trình xây dựng chịu.

2. Khi đào giếng, đào ao hoặc xây dựng công trình dưới mặt đất, chủ sở hữu công trình phải đào, xây cách mốc giới một khoảng cách do pháp luật về xây dựng quy định.

Khi xây dựng công trình vệ sinh, kho chứa chất độc hại và các công trình khác mà việc sử dụng có khả năng gây ô nhiễm môi trường thì chủ sở hữu tài sản đó phải xây cách mốc giới một khoảng cách và ở vị trí hợp lý, phải bảo đảm vệ sinh, an toàn và không làm ảnh hưởng đến chủ sở hữu bất động sản khác.

3. Trường hợp gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì chủ sở hữu cây cối, công trình phải bồi thường.

Bình luận

Quy định này không chỉ nhằm bảo vệ lợi ích của chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản liền kề mà còn nhằm mục đích bảo vệ những người xung quanh. Quy định này có truyền thống rất lâu đời và xuất hiện trong hầu hết trong quy định pháp luật của các nước,. Tại Việt Nam những quy định đại loại kiểu như thế này cũng tồn tại từ thời phong kiến. Tuy cách lập pháp và sử dụng câu từ có hơi khác theo chiều dài lịch sử nhưng nội dung cốt lõi về việc chủ sở hữu công trình, cây cối phải có nghĩa vụ đảm bảo an toàn cho người khác là không hề thay đổi.

Việt Nam là một đất nước thuộc kiểu khí hậu nhiệt đới gió mùa, độ ẩm không khí cao cũng như sự thay đổi về thời tiết nắng, mưa v.v…ảnh hưởng rất lớn đến tuổi thọ của các công trình xây dựng, ngược lại là điều kiện cực kỳ thuận lợi để cây cối có thể phát triển tươi tốt. Một năm trung bình cả nước đón khoảng 10 cơn bão lớn nhỏ, trong đó tập trung chủ yếu ở khu vực miền Trung và miền Bắc. Do vậy việc đặt ra yêu cầu an toàn cho các công trình xây dựng cũng như an toàn cho sức khỏe, tính mạng của con người là cực kỳ quan trọng. Do đó, hệ thống các yêu cầu về an toàn xây dựng được quy định rất chặt chẽ và chi tiết trong các quy định pháp luật chuyên ngành. Bộ Luật này chỉ quy định các vấn đề mang tính chung quy nhất, những vấn đề chủ yếu thuộc về nguyên tắc là chính.

Trách nhiệm của chủ sở hữu công trình, cây cối được nhà làm luật quy định rất rõ, nếu cây cối, công trình xây dựng có nguy cơ sập đổ xuống bất động sản liền kề và xung quanh thì chủ sở hữu tài sản thực hiện ngay các biện pháp khắc phục, chặt cây, sửa chữa hoặc dỡ bỏ công trình xây dựng đó. Chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh, cơ quan nhà nước có thẩm quyền nếu phát hiện có quyền yêu cầu chủ sở hữu thực hiện các biện pháp trên. Nghĩa vụ của chử sở hữu công trình, cây cối là phải thực hiện yêu cầu một cách nghiêm túc và triệt để. Trong trường hợp họ không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ này thì nhằm mục đích đảm bảo sự an toàn, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ áp dụng biện pháp cưỡng chế bằng cách tự thực hiện các biện pháp để đảm bảo an toàn, lúc này chủ sở hữu không được quyền cản trở và phải chịu mọi chi phí phát sinh từ việc này.

Việc đào giếng, đào ao, xây dựng công trình dưới mặt đất nói chung phải đảm bảo được quy định an toàn về khoảng cách đối với mốc giới theo quy định của pháp luật về xây dựng. Các công trình vệ sinh, kho chứa chất độc hại và các công trình khác mà việc sử dụng có khả năng gây ô nhiễm môi trường thì chủ sở hữu tài sản đó phải xây cách mốc giới một khoảng cách và ở vị trí hợp lý, phải bảo đảm vệ sinh, an toàn và không làm ảnh hưởng đến chủ sở hữu bất động sản khác. Tất cả các quy định này đều đã được luật hóa trong các văn bản pháp luật quy định về an toàn xây dựng, phòng chống ô nhiễm về môi trường.

Mọi thiệt hại phát sinh do chủ sở hữu công trình, cây cối vi phạm đều phát sinh quyền yêu cầu bồi thường của các chủ thể có liên quan. Đây là trường hợp bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng. Như vậy ngoài việc bắt buộc chủ sở hữu thực hiện các biện pháp đảm bảo an toàn và khắc phục hậu quả. Nhà làm luật cũng đặt ra vấn đề trách nhiệm bồi thường thiệt hại để đảm bảo quyền lợi của các chủ thể có liên quan một cách tốt nhất.

Điều 178. Trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề

1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.

Bình luận

Quy định này không có gì khác biệt so với quy định tại Bộ Luật Dân sự 2005, đây là quy định được kế thừa hoàn toàn trong Bộ Luật cũ. Quy định này nhằm 2 mục đích chính đó là đảm bảo chiều cao an toàn cho những người sử dụng khi đi lại dưới mái che, mục đích nữa là để đảm bảo quyền riêng tư khi việc trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện. Như chúng ta đều biết, những quy phạm pháp luật một phần xuất phát từ việc pháp luật hóa những quy định theo phong tục tập quán. Việc không trổ cửa chính, cửa sổ vào nhà đối diện bên cạnh là minh chứng rõ nét nhất cho vấn đề này. Chắc hẳn không ai sẽ cảm thấy thoải mái khi cửa nhà đối diện nhìn thẳng vào cửa ra vào nhà mình, cửa sổ nhà người khác có thể nhìn thấy phòng ngủ nhà mình và ngược lại. Khi ấy quyền riêng tư có nguy cơ rất cao bị xâm phạm. Bởi vì vậy, trong quy hoạch xây dựng đối với các công trình đô thị luôn bắt buộc bản vẽ kỹ thuật phải đáp ứng các yêu cầu này ngoài các chỉ số về an toàn kỹ thuật, vị trí trổ cửa cũng rất quan trọng. Đối với những vùng thôn quê việc xây dựng nhà ở mặc dù không cần phải xin phép nhưng cũng được điều chỉnh bằng những tập quán, đảm bảo rằng cửa ra vào, cửa sổ được trổ đảm bảo đúng yêu cầu.

Khi có nhu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch hãy liên hệ với chúng tôi:
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG MAI VIỆT CƯỜNG
Trụ sở: 236 Cao Thắng, quận 10, Tp Hồ Chí Minh
Tel: 0909.399.961
Email: congchungtunhan@gmail.com
Website: www.congchung.org
-Đặt lịch hẹn công chứng -Công chứng ngoài trụ sở -Công chứng ngoài giờ

Viết bình luận