Vay 1,6 tỷ đồng, mất nhà… 12,2 tỷ đồng

Chuyện thật như đùa xảy ra tại Q.Tân Bình, TP.HCM. Nạn nhân là bà Nguyễn Công Hồng Xuân (số 13/1 đường Gò Cẩm Đệm, P.10, Q.Tân Bình, TP.HCM).

Bị ngân hàng khởi kiện mới hay mất nhà 

Theo bà Xuân, năm 2013, bà có vay Ngân hàng Nam Á 1 tỷ đồng nhưng gặp một số khó khăn không trả được nợ. Bị ngân hàng thúc nợ. Bà lo lắng tìm một số đối tượng môi giới vay vốn nhờ hỗ trợ. Lúc này bà gặp ông Hàn Dũng Quang (số 472/50 Cách Mạng Tháng Tám, P.11, Q.3, TP.HCM) vay “nóng” 1,6 tỷ đồng, hẹn 12 tháng sau trả 1.864.000.000 đồng.

Để đảm bảo số nợ trên, ông Quang yêu cầu bà Xuân ký hợp đồng mua bán căn nhà 13/1 đường Gò Cẩm Đệm, P.10, Q.Tân Bình (có chứng thực) với giá bằng số tiền bà vay “nóng”. Bà Xuân thực hiện theo. Nhưng đồng thời ký riêng hợp đồng “tay” nêu rõ, việc ký hợp đồng mua bán chỉ nhằm mục đích đảm bảo cho khoản vay. Ông Quang không được sử dụng giấy tờ nhà để mua bán, chuyển nhượng dưới bất kỳ hình thức nào trong thời gian còn hạn trả nợ. Khi bà Xuân trả hết nợ, ông Quang sẽ trả giấy tờ nhà bằng hình thức bán lại hoặc cho tặng nhà.

Vay 1,6 ty dong, mat nha... 12,2 ty dong
Vay 1,6 ty dong, mat nha... 12,2 ty dong
Vay 1,6 tỷ, bà Xuân đang đứng trước nguy cơ mất căn nhà hơn 12 tỷ

Sau gần một năm vay nợ, đến hạn trả (tháng 10/2014), bà Xuân liên hệ nhưng điều lạ ông Quang luôn tìm cách trì hoãn, thậm chí rời khỏi nơi cư trú để… không nhận tiền trả nợ. Trong khi đó, suốt thời gian này, bà Xuân vẫn sống bình thường trong căn nhà của mình và chờ ông Quang quay lại nhận tiền nhưng chủ nợ vẫn lặng mất tăm.

Đến khoảng tháng 8/2015, bà Xuân “giật mình” khi nhận thông báo của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) cho biết, đang khởi kiện yêu cầu tòa án phát mãi căn nhà của bà để thu hồi nợ, do đối tượng vay vốn mất khả năng chi trả.

Người vay hớ hênh, chủ nợ lừa đảo tinh vi

Bà Xuân tìm hiểu “tá hỏa” khi phát hiện, lợi dụng hợp đồng giấy “tay” chỉ nêu chủ nợ “không được mua bán, tặng cho” nên ông Quang mang thế chấp ngân hàng. Thế nhưng, ông Quang không thế chấp thẳng cho ngân hàng mà mang giấy tờ nhà đi bảo lãnh cho Công ty cổ phần dược phẩm Việt Nam (số 184 đường Bông Sao, P.5, Q.8, TP.HCM) vay nợ. Tổng giá trị nhà và đất lúc này được Agribank định giá 12,2 tỷ đồng. Vì vậy, Agribank đã cho Công ty Việt Tâm vay hạn mức tín dụng 12 tỷ đồng. Nhưng đến hạn, Công ty Việt Tâm không trả được với tổng số tiền nợ gốc và lãi lên đến 9.401.000.000 đồng. Do đó, Agribank đã khởi kiện đơn vị này ra tòa yêu cầu phát mãi nhà của bà để thu hồi nợ.

Vay 1,6 ty dong, mat nha... 12,2 ty dong
Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng (10/10/2013), ông Quang lập tức đăng ký biến động sang tên cho mình chỉ trong 1 ngày (11/10/2013) 

Tuy nhiên, tại phiên tòa xét xử sơ thẩm ngày 30/9/2016, Tòa án nhân dân (TAND) Q.8 nhận định, hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ký kết giữa bà Xuân và ông Quang là đúng theo quy định pháp luật. Nhưng xét về bản chất của giao dịch là hợp đồng giả tạo nhằm che đậy một giao dịch hợp đồng vay mượn tiền.

Tại Điều 129 Bộ Luật dân sự 2005 quy định: “khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu”.

TAND Q.8 nhận định, các bên đều biết hợp đồng mua bán nhà là giả tạo nhằm che đậy hợp đồng vay mượn tiền. Trong khi Agribank có quyền và nghĩa vụ thẩm định khi cấp phát hạn mức tín dụng nhưng không thẩm định đúng theo quy định tại Điều 94 Luật các tổ chức tín dụng là cũng có lỗi.

Cuối cùng, tòa tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữ Agribank với Công ty Việt Tâm và ông Quang.

Thế nhưng, tại phiên tòa phúc thẩm ngày 15/3/2017, TAND TP.HCM cho rằng, giao dịch này không phải là giao dịch giả tạo. Trong hợp đồng thỏa thuận với bà Xuân, ông Quang chỉ bị hạn chế quyền không được chuyển nhượng, mua bán nhưng không bị hạn chế quyền được thế chấp tài sản. Tòa phúc thẩm TAND TP.HCM tuyên phía ngân hàng thắng kiện. Cho phép ngân hàng được phát mãi tài sản để thu hồi nợ.

Tuy nhiên, cách nay khoảng hai tháng, nhận thấy bản án có vấn đề, Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại TP.HCM đã ra Quyết định Kháng nghị Giám đốc thẩm. Đề nghị Ủy ban thẩm phán TAND cấp cao tại TP.HCM đưa ra xét xử lại. Tạm thời đình chỉ thi hành án.

Như vậy, chỉ vay nợ 1,6 tỷ, nhưng bà Xuân đang đứng trước nguy cơ mất trắng căn nhà có tổng diện tích gần 550 m2, trị giá 12,2 tỷ (do ngân hàng định giá). Đây là cũng bà bài học cho những người thiếu cẩn trọng trong giao dịch tài sản có giá trị lớn của mình.

Hợp đồng giả tạo, pháp luật cấm mua bán, trao đổi, tặng cho, thế chấp… tài sản

Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng Hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở là vô hiệu do che giấu giao dịch vay tiền là có căn cứ. Bởi việc ký hợp đồng mua bán căn nhà chỉ là hình thức bảo đảm việc vay mượn tiền. Mặt khác, giá trị chuyển nhượng căn nhà chỉ có 1,6 tỷ đồng nhưng chỉ 6 tháng sau theo hợp đồng thế chấp giữa Agribank với ông Quang được xác định giá trị căn nhà lên đến 12,2 tỷ đồng. Giá trị chênh lệch hơn 7 lần, rõ ràng là có vấn đề.

Còn với nhận định của tóa án cấp phúc thẩm cho rằng hợp đồng chuyển nhượng chỉ hạn chế quyền không được chuyển nhượng, mua bán, không hạn chế quyền thế chấp tài sản là không đúng quy định pháp luật. Bởi, theo khoản 2 Điều 462 Bộ Luật dân sự có quy định: “trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản, phải chịu rủi ro đối với tài sản.” Như vậy, dù các bên không có thỏa thuận nhưng theo quy định pháp luật, trong thời hạn chuộc lại, bên mua là ông Quang không được thế chấp tài sản. Nên việc ông Quang thế chấp tài sản trên cho Agribank để bảo lãnh khoản vay tín dụng của Công ty Việt Tâm (còn trong thời hạn chuộc tài sản) là trái luật.

Luật sư Nguyễn Đức Chánh (Đoàn Luật sư TP.HCM)

Phan Trí

Khi có nhu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch hãy liên hệ với chúng tôi:
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG MAI VIỆT CƯỜNG
Trụ sở: 236 Cao Thắng, quận 10, Tp Hồ Chí Minh
Tel: 0909.399.961
Email: congchungtunhan@gmail.com
Website: www.congchung.org
-Đặt lịch hẹn công chứng -Công chứng ngoài trụ sở -Công chứng ngoài giờ

Viết bình luận